09:40 - 07/03/2023

Hệ luỵ từ nền kinh tế lệ thuộc vào bất động sản

Bất động sản (BĐS) có đóng góp đáng kể vào tỷ trọng tăng trưởng chung của nền kinh tế, song nếu để nền kinh tế quá lệ thuộc vào BĐS, nhất là một thị trường BĐS còn méo mó, có thể khiến nền kinh tế rơi vào bẫy “con tin”.

Bất động sản Việt Nam bị khủng hoảng sẽ ảnh hưởng đến nhiều ngành và nền kinh tế.

Nhìn từ Trung Quốc và Mỹ

Theo tính toán của Hiệp hội BĐS thương mại Mỹ, BĐS thương mại đóng góp khoảng 5% GDP trong năm 2021 cho nền kinh tế Mỹ và hỗ trợ 8,5 triệu việc làm. Cụ thể năm 2011 có đến 1.600 tỷ USD chi phí xây dựng cho BĐS, sẽ mở rộng các ngành nghề khác với giá trị 4.200 tỷ USD, tương đương 18% GDP; hỗ trợ 28,5 triệu việc làm, tương đương 18% tổng số việc làm ở Mỹ. Đối với Trung Quốc, BĐS đóng góp 6,8% GDP trong năm 2021 và gần 10% tổng số việc làm của quốc gia này, với quy mô 18.200 tỷ nhân dân tệ (hơn 2.500 tỷ USD).

Do vậy những khó khăn của thị trường BĐS nếu không được xử lý kịp thời, sẽ gây ra những tình huống nghiêm trọng, thậm chí gây tê liệt toàn bộ nền kinh tế.

Tại Trung Quốc, ước tính BĐS tăng trưởng khoảng 7-10% thì đóng góp khoảng 1% vào tăng trưởng GDP của nước này. Chính vì vậy, khi thị trường BĐS Trung Quốc rơi vào khủng hoảng từ giữa năm 2021, hàng loạt doanh nghiệp đều gặp khó về dòng tiền và khả năng trả nợ. Các chính sách nhằm giải cứu thị trường BĐS gần đây vẫn chưa mang lại hiệu quả, và nhiều phân tích cho rằng rất khó để Trung Quốc có thể trở lại quỹ đạo ngày xưa.

Ở Việt Nam, theo nghiên cứu của Hiệp hội BĐS Việt Nam, BĐS đóng góp trực tiếp khoảng 15% vào tỷ trọng GDP của quốc gia, cùng với sức lan tỏa tới 40 ngành nghề chủ chốt của nền kinh tế như xây dựng, ngân hàng – tài chính, chứng khoán, bảo hiểm, du lịch, nông nghiệp…

Cụ thể, khi ngành BĐS tăng thêm 1.000 tỷ đồng, sẽ kích thích giá trị sản xuất của các nhóm ngành liên quan 1.192 tỷ đồng, lan tỏa giá trị tăng thêm 311 tỷ đồng.

Đối với việc làm, hiện tại chưa có tính toán cụ thể lực lượng lao động trong hệ sinh thái ngành BĐS, nhưng số liệu thống kê năm 2021 có đến 4.545.000 người làm trong ngành xây dựng (đa phần là xây dựng các BĐS) và 308.000 người làm trong ngành kinh doanh BĐS.

Tổng hợp hai con số trên, số việc làm trong ngành xây dựng và kinh doanh BĐS ở Việt Nam chiếm gần 10% tổng số việc làm (gần 4,9 triệu/49 triệu vào năm 2021).

Nhưng từ giữa năm 2022, thị trường BĐS gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển và lao vào vòng xoáy khủng hoảng. Số liệu từ báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng doanh nghiệp BĐS tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước, ước lượng gần 1.200 doanh nghiệp.

Hệ lụy kéo theo là hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp, làm gia tăng bất ổn xã hội.

Thấy vậy mà… không phải vậy

Vậy thực sự điều gì đang xảy ra với thị trường BĐS trong nước?

Nếu so sánh những con số đóng góp về tỷ trọng tăng trưởng GDP, có vẻ Việt Nam tương đồng với các nước như Mỹ và Trung Quốc. Trong khi đó, 2 nền kinh tế lớn nhất thế giới này vẫn có điểm tương đồng là tỷ trọng vốn hóa của nhóm các doanh nghiệp BĐS trên thị trường chứng khoán đều rất nhỏ.

Do nhu cầu đầu tư về hạ tầng và nhà ở của Mỹ và Trung Quốc đã hoàn thiện và bão hòa, các nguồn lực được đầu tư chủ yếu vào việc phát triển sản xuất và dịch vụ. Vì dư địa tăng trưởng kém, nên mức giá cổ phiếu các doanh nghiệp ngành BĐS ở Mỹ cũng thuộc nhóm thấp nhất trong số các ngành nghề.

Tuy nhiên, cấu trúc vốn hóa thị trường chứng khoán Việt Nam lại cho thấy một xu hướng ngược lại. Ngành BĐS lại chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị vốn hóa, vì hoạt động kinh tế thực đang phụ thuộc quá nhiều vào nhóm ngành BĐS.

Riêng ngành tài chính của Việt Nam tương tự như Trung Quốc, khi ngân hàng cũng là kênh cung ứng vốn chủ chốt cho nền kinh tế. Mức sinh lời của hai nhóm ngành này cũng đạt mức tăng trưởng cao hơn hẳn so với các ngành nghề khác.

Do vậy khi thị trường BĐS gặp vấn đề cũng sẽ kéo theo rủi ro cho ngành ngân hàng. Điều đó cũng giúp giải thích tương tự tại sao thị trường chứng khoán chững lại trong giai đoạn gần đây khi những bất ổn của thị trường BĐS diễn ra.

Minh chứng theo thống kê của NHNN, thì riêng tín dụng dành cho BĐS đã chiếm 25% và tăng trưởng tín dụng dành cho BĐS năm vừa qua cũng đã vượt qua con số hơn 20%. Đây là điểm khác biệt rõ ràng về bản chất ngành BĐS ở Việt Nam với các quốc gia phát triển, và do đó cũng là điểm yếu, rủi ro cho nền kinh tế.

Theo các chuyên gia, thời gian qua Việt Nam đang tập trung khá nhiều vào một nhánh chức năng của Chính phủ mang tính ngắn hạn, là đưa ra những giải pháp xử lý các vấn đề trong vòng 1-2 năm, hoặc 3-5 năm khi đề cập nhiều đến chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa. Trong khi đó chưa tính đến những giải pháp dài hạn hơn, đó là cần tái cấu trúc triệt để nền kinh tế để giảm phụ thuộc vào lĩnh vực BĐS.

Thời gian vừa qua, câu chuyện “giải cứu” BĐS là chủ đề gây rất nhiều tranh cãi. Thời điểm cuối năm 2022 là lúc các doanh nghiệp BĐS đều rơi vào trạng thái khó khăn về thanh khoản, mà vấn đề nổi cộm nhất là trái phiếu BĐS.

Trong đó có thể thấy vốn vay trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS chiếm tỷ trọng lớn hơn cả tỷ trọng tín dụng ngân hàng. Vì vậy, khi xét ở góc độ toàn nền kinh tế sẽ không thể bỏ qua vai trò vô cùng quan trọng của Chính phủ.

Theo nhiều chuyên gia trước mắt cần có các giải pháp “giải thoát” cho doanh nghiệp và thị trường BĐS, song trùng với đó là tái cơ cấu thị trường BĐS mang tính bền vững để tránh phụ thuộc quá nhiều vào nền kinh tế.