15:38 - 20/09/2022

Phải giải quyết căn cơ vấn đề giá đất

Kể từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay, Chính phủ đã ban hành 25 nghị định; các bộ, ngành đã ban hành 59 thông tư, thông tư liên tịch.

Dự án nhà ở xã hội Ehome S Nam Sài Gòn ở xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TP.HCM. Ảnh: Hoàng Hùng.

Văn bản hướng dẫn nhiều như vậy nhưng không xử lý hết các xung đột, chỉ riêng việc xác định giá đất đến nay vẫn là điểm nghẽn trong bồi thường, xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa…

Giá đất phải là giá thị trường

Theo đánh giá tại tờ trình dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đơn thư tranh chấp, khiếu nại liên quan đến đất đai chiếm trên 60% tổng số đơn thư khiếu nại, trong đó nhiều vụ việc kéo dài, khó giải quyết dứt điểm. Đặc biệt, hồ sơ tranh chấp giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng chiếm số lượng lớn, có nhiều bất cập trong việc xác định giá đất.

Do vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này phải đảm bảo thực hiện đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao) là “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất…”.

Thế nhưng, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Điều 129 vẫn tiếp tục quy định: “Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: theo mục đích sử dụng đất định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường…”.

Điều này khiến người đọc đặt câu hỏi: Nguyên tắc định giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” được hiểu như thế nào? “Bởi thực tế từ khi Luật Đất đai ra đời năm 1993 đến nay, với các quy định chung chung như thế nên việc định giá đất vẫn không sát giá thị trường, vẫn là điểm nghẽn khi thực thi, tạo ra nhiều tranh cãi”, PGS-TS Phan Quang Thịnh, nguyên cán bộ Trường Đại học An ninh nhân dân, nhận xét. Vì thế, luật cần phải sửa đổi, quy định rõ ràng, giải quyết vấn đề nút thắt lâu nay, không nên tiếp tục quy định chung chung.

Đơn vị độc lập xác định giá đất

Tại khoản 1 Điều 131 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể…”.

Quy định này không rõ ràng, cần phải xác định rõ cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan nào, Phòng định giá đất của Sở TN-MT hay Sở Tài chính? Bởi trên thực tế thời gian qua, việc thẩm định giá đất chưa được quy định rõ ràng nên các sở đùn đẩy nhau.

Chẳng hạn, tại TP.HCM, hoạt động cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước gần như “giậm chân tại chỗ” là do vướng ở khâu thẩm định giá đất. Không thẩm định được giá đất thì không thể xác định được giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa.

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành chuyển đổi sang công ty cổ phần 7-8 năm nhưng vẫn không khởi động dự án được vì “bị giam” ở khâu thẩm định giá đất. Do vậy, việc sửa đổi quy định trong dự thảo lần này phải giải tỏa được điểm nghẽn về xác định giá đất.

Theo Th.S Đỗ Tường Khả Ái, nguyên cán bộ Sở TN-MT TP.HCM, Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND cấp tỉnh quá nhiều quyền – từ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đến thu hồi đất; và trong đó có cả quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Một cơ quan vừa có chức năng quản lý nhà nước về đất đai, vừa được quyền định giá để bồi thường thì khác nào “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

“Do vậy, để hội đồng thẩm định giá đảm bảo sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW thì cần sửa đổi khoản 1 Điều 131 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, Th.S An Thị Ngọc Lan, giảng viên Đại học Tôn Đức Thắng, đề xuất. Th.S An Thị Ngọc Lan cũng nêu ý kiến: “Cần bổ sung quy định phải có cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh độc lập với UBND cấp tỉnh để quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể”.

Luật sư Trần Hải Đức (Đoàn Luật sư TP.HCM): Bỏ cơ chế 2 giá trong bồi thường đất
Quy định về giá đất trong dự thảo luật lần này vẫn kế thừa khoản 3 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013. Trong khi Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công trong thực tiễn áp dụng thời gian qua.
Cụ thể, giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là điều bất hợp lý.
Quy định này sẽ tạo ra 2 giá đất trong hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng: với dự án thương mại, người dân được bồi thường theo giá thị trường; đối với dự án quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế – xã hội thì bị áp theo giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định. Mà giá đất cụ thể được UBND cấp tỉnh xác định luôn thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Nếu như người có đất bị quy hoạch làm công viên, được bồi thường theo giá của UBND cấp tỉnh, nhưng sau khi bị giải tỏa, họ phải đi nơi khác sinh sống, không được hưởng lợi từ công viên đó, thì tại sao họ phải chấp nhận giá bồi thường thấp hơn giá ở dự án thương mại?