15:42 - 27/02/2023

Giảm phụ thuộc vào bất động sản

Bên cạnh các giải pháp ngắn hạn để giải quyết những vấn đề trên thị trường bất động sản, đã đến lúc cần tái cấu trúc triệt để nền kinh tế để giảm phụ thuộc vào lĩnh vực này.

Cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản đều rơi vào trạng thái khó khăn về thanh khoản, mà vấn đề nổi cộm nhất đó là trái phiếu bất động sản.

Theo đánh giá của chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long, thời gian vừa qua, giải cứu bất động sản là chủ đề gây rất nhiều tranh cãi. Nếu nhìn nhận tổng thể thị trường, thì riêng tín dụng dành cho bất động sản đã chiếm 25% và tăng trưởng tín dụng dành cho bất động sản năm vừa qua cũng đã vượt qua con số hơn 20%.

Đến thời điểm cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản đều rơi vào trạng thái khó khăn về thanh khoản, mà vấn đề nổi cộm nhất đó là trái phiếu bất động sản. Có thể thấy, vốn vay trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn hơn cả tỷ trọng tín dụng ngân hàng. Câu chuyện giải cứu thị trường được đặt ra rất nhiều và Chính phủ đã có hội nghị trực tuyến toàn quốc, nhằm bình ổn và phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững.

“Tuy nhiên, chúng tôi cũng có góc nhìn hoàn toàn mới đó là, với cơ hội như vậy, nên chăng chúng ta sẽ tái cấu trúc triệt để nền kinh tế, để giảm phụ thuộc vào bất động sản”, ông Long bày tỏ quan điểm.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA Capital cho biết, chúng ta cần nhìn nền kinh tế một cách tổng quan, với sự tương tác giữa các thị trường tạo thành vòng xoay và tiền trong nền kinh tế chính là mạch máu. Khi bất động sản như một khối không tăng trưởng, không luân chuyển giữa các doanh nghiệp bất động sản và người tiêu dùng sẽ gây ra sự dồn ứ và không phát triển một cách khỏe mạnh.

Vì vậy, khi xét ở góc độ toàn nền kinh tế sẽ không thể bỏ qua vai trò vô cùng quan trọng của Chính phủ. Nhưng thời gian qua, chúng ta tập trung khá nhiều vào một nhánh chức năng của Chính phủ mang tính ngắn hạn, là đưa ra những giải pháp xử lý các vấn đề trong vòng 1-2 năm, hoặc 3-5 năm. Đề cập nhiều đến chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa, hành động của Chính phủ để giải quyết các vấn đề ngắn hạn của nền kinh tế…

“Một điểm đáng chú ý là trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, phải cạnh tranh với các quốc gia khác, thì không thể quên vai trò của Chính phủ là đưa ra các giải pháp tăng trưởng bền vững, dài hạn, có thể là một thập kỷ hoặc lâu dài hơn”, vị CEO nói.

Ông Tuấn cũng phân tích, trong kinh tế học hiện đại có bốn trọng tâm mà Chính phủ cần tập trung để đưa một quốc gia từ nền tảng phát triển này lên nền tảng phát triển cao hơn gồm: Một, cơ sở hạ tầng tốt sẽ giúp hàng hóa lưu thông nhanh chóng. Điều này ở một giai đoạn nào đó, với nguồn vốn lớn thì Chính phủ chưa lo ngay được, nhưng cho những mục tiêu dài hạn thì chúng ta vẫn phải đầu tư.

Hai là hỗ trợ nghiên cứu phát triển, mặc dù có con người, có tài nguyên, nhưng phải có công nghệ để với lượng đầu vào ít nhất, nhưng tạo ra được hiệu suất lớn nhất thì mới giúp nền kinh tế tăng trưởng tốt trong dài hạn.

Ba là yếu tố giáo dục, không chỉ là bằng cấp mà còn có rất nhiều các chỉ tiêu về phát triển con người như khả năng tiếp cận được với công nghệ mới, thậm chí cả dân trí tài chính. Để xã hội vận hành trơn tru thì mọi người nên hiểu biết về tài chính nhiều hơn.

Bốn là hệ thống tài chính, trong mục tiêu dài hạn của Chính phủ luôn luôn phải có hệ thống tài chính được xây dựng hiệu quả, bền vững thông qua thị trường tiền tệ và thị trường vốn.

Như vậy, với những giải pháp cụ thể của Chính phủ hiện tại nhắm đến bất động sản đang là những giải pháp ngắn hạn. Trong khi thị trường tài chính Việt Nam đang là thị trường cận biên, để trở thành quốc gia có nền kinh tế phát triển, xã hội tiên tiến và một thị trường tài chính ở cấp độ cao, thì cần phải đưa ra các giải pháp dài hạn.

Tập trung vào giải pháp dài hạn

Theo Nghị quyết số 31/2021/QH15 của Quốc hội, với những vấn đề rất cụ thể, đã giao cho Chính phủ xây dựng đề án chương trình hành động để tái cấu trúc nền kinh tế.

Các chuyên gia AFA Capital cho rằng trong đó có năm nhóm giải pháp với hơn 100 điểm chương trình hành động để thực hiện cho 30 mục tiêu định lượng. Vì vậy, giảm phụ thuộc vào bất động sản là một trong những điều kiện rất quan trọng. Cụ thể:

Nhóm thứ nhất, củng cố nền tảng vĩ mô. Đây là nhóm giải pháp đầu tiên thể hiện sự quan trọng của ổn định vĩ mô với sự phát triển của một nền kinh tế, trong đó điểm số một là cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng. Hầu hết các hoạt động của chúng ta hiện nay đang tập trung nhiều vào ngân hàng, một hệ thống ngân hàng lành mạnh, bền vững sẽ là bước khởi đầu quan trọng để tái cấu trúc nền kinh tế.

Các chỉ tiêu như các ngân hàng phải đạt chuẩn Basel II, tập trung vào quản trị rủi ro và tỷ lệ nợ xấu dưới 3%. Tiếp đó là cơ cấu lại ngân sách Nhà nước, đầu tư công. Trong đầu tư công có chỉ số ICOR, nghĩa là 1 đồng đầu tư công có hệ số lan tỏa nhưng phải tính đến hiệu quả. Nếu đầu tư không hiệu quả sẽ gây ra hệ quả vô cùng lớn, vì chúng ta đang sử dụng tiền từ tương lai để đầu tư trong hiện tại.

Nhóm thứ hai, là phát triển các loại thị trường như phát triển thị trường lao động, tập trung xây dựng nguồn nhân lực có các chỉ số về kinh nghiệm, bằng cấp, năng suất tốt hơn.

Cùng với đó là thị trường hàng hóa, có một phần liên quan đến bất động sản là quyền sử dụng đất. Để phát triển thị trường này, Chính phủ cũng đưa ra một số dự thảo luật sẽ ban hành tới đây như Luật đất đai sửa đổi, nhằm sử dụng nguồn lực này hiệu quả cho tất cả các thành phần trong nền kinh tế, chứ không phải chỉ ở một nhóm. Ngoài ra còn có phát triển thị trường tài chính và thị trường khoa học công nghệ. Đây đều là những trọng tâm mà Chính phủ sẽ phải phát triển trong thời gian tới.

Nhóm thứ ba, là phát triển các doanh nghiệp. Doanh nghiệp là xương sống của bất kỳ nền kinh tế nào, chúng ta đã trải qua lịch sử 30 – 40 năm phát triển với những “quả đấm thép” là các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế Nhà nước. Tuy nhiên sau đó thấy không có hiệu quả kinh tế nên đã tự dịch chuyển, tái cấu trúc lại các tổng công ty, các tập đoàn nhà nước và ưu tiên hơn phát triển kinh tế tư nhân.

Song, trong gần 1 triệu doanh nghiệp tư nhân cũng có những cấu trúc bên trong, vì vậy, cần có cái sự tái cấu trúc các doanh nghiệp này và học hỏi thêm kinh nghiệm từ các doanh nghiệp quốc tế.

Nhóm thứ tư, là phát triển vùng kinh tế trọng điểm. Ở Việt Nam, vấn đề liên kết vùng chưa được mạnh mẽ, vì thông thường mỗi tỉnh, mỗi địa phương thường có một chỉ tiêu riêng và đâu đó còn có sự cạnh tranh nhau, không có sự phân chia để tối ưu nguồn lực địa phương.

Nhớm thứ năm, là phát triển ngành như nông nghiệp – công nghiệp – dịch vụ, thúc đẩy công nghiệp hóa, đổi mới sáng tạo.

Các chuyên gia cùng chung quan điểm rằng, chúng ta rất lo sản xuất nhưng lại bị sa đà vào bất động sản trong khoảng vài năm trở lại đây. Thực chất, bất động sản là sử dụng tài nguyên đất, vì vậy cũng nên nhân cơ hội này khi đã có Nghị quyết, có sẵn chương trình hành động để tái cấu trúc lại nền kinh tế.