16:11 - 09/01/2023

Giải cứu thị trường bất động sản: bài học từ Trung Quốc

Việt Nam có thể áp dụng nhiều phương án mà Chính phủ Trung Quốc đang dùng để giải cứu thị trường bất động sản.

Chính quyền Trung Quốc đang nỗ lực giải cứu thị trường bất động sản sau thời gian siết chặt.

Sau loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, các “cú đấm bồi” từ vụ vỡ nợ trái phiếu của nhiều ông lớn bất động sản khiến giá nhà lao dốc, thị trường đóng băng, Chính phủ Trung Quốc vẫn đang tiếp tục các chính sách để giải cứu thị trường này.

Các chính sách đã và dự kiến được triển khai có thể kể đến như nới lỏng chính sách “ba giới hạn đỏ”, Xử lý rủi ro “chuỗi vốn”; Giới hạn hoa hồng đại lý bất động sản; Mở rộng lãi suất thế chấp; Hồi sinh quỹ nhà ở; Cải thiện về điều kiện nợ, dẫn dắt các nhà phát triển bất động sản và đáp ứng nhu cầu tài chính hợp lý của ngành…

Ngày 5/1, Bộ trưởng Bộ Nhà ở và Kiến thiết đô thị – nông thôn Trung Quốc Nghê Hồng phát biểu trước truyền thông hứa sẽ “hỗ trợ mạnh mẽ” cho những người mua nhà lần đầu bằng cách hạ thấp tỷ lệ thanh toán và lãi suất thế chấp. Quan chức này nói rằng sẽ có “sự hỗ trợ hợp lý” cho những người mua ngôi nhà thứ hai, và “sự hỗ trợ chính sách” cho những người muốn mua một ngôi nhà tốt hơn cho một đại gia đình.

Nhận xét của ông được đưa ra ngay sau khi Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) ra thông báo mới vào tối cùng ngày. Theo đó, nếu giá nhà mới xây giảm 3 tháng liên tiếp trong một năm, chính quyền địa phương có thể chọn duy trì, hạ thấp hoặc thậm chí loại bỏ lãi suất tối thiểu đối với các khoản vay cho ngôi nhà đầu tiên.

Trong khi đó, theo Bloomberg, những ngày đầu năm, Bắc Kinh cũng đã bắt đầu áp dụng hàng loạt chính sách, như kế hoạch nới lỏng vay vốn cho các nhà phát triển bất động sản, giải quyết nguy cơ “đứt dây chuyền vốn”. Bà Shen Meng – Giám đốc Ngân hàng đầu tư Chanson & Co cho biết, các biện pháp gần đây chắc chắn sẽ giảm bớt áp lực nợ và cải thiện tính thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản. Tuy nhiên, chúng có thể có tác động tích cực rất ít hoặc rất hạn chế đối với lĩnh vực này. Vấn đề cốt lõi là các hộ gia đình rất ít quan tâm đến việc mua nhà mới.

TS Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia cho biết sau khi nghiên cứu khá kỹ 16 giải pháp giải cứu thị trường bất động sản của Trung Quốc và nhận thấy rằng Việt Nam có thể nghiên cứu vận dụng 10 giải pháp trong số đó. Thực tế một số giải pháp đã và đang làm như giãn hoãn thuế, giãn hoãn nợ…

“Còn một số giải pháp khác chúng tôi cũng đã tư vấn cho Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Chính phủ nghiên cứu, tìm ra hướng đi phù hợp với thực tế tình hình trong nước” – ông Lực cho hay.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý diễn biến của thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam có nhiều điểm khác nhau. Doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc chủ yếu huy động vốn từ người mua nhà, chiếm tỷ lệ khoảng 53%. Còn ở Việt Nam, tỷ lệ này chỉ khoảng 15-20%.

Hay không phải tất cả hay đa số người dân mua nhà của Trung Quốc đều mất khả năng trả nợ mà điều này chỉ xảy ra với một số người dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Mặt khác, không ít người mua nhà Trung Quốc chây ì trả nợ ngân hàng bởi tâm lý té nước theo mưa, sẵn sàng không trả nợ. Rõ ràng pháp luật của Việt Nam không cho phép điều đó, chúng ta có những cơ chế kiểm soát rất mạnh tay.

Theo TS Cấn Văn Lực, giải pháp quan trọng hơn hết là cần khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra, doanh nghiệp phải chấp nhận chiết khấu để bán một số tài sản nhằm trả nợ đúng hạn; đàm phán với các trái chủ gia hạn nợ trong bối cảnh khó khăn, điều này được Nghị định 65 cho phép; đổi tiền lấy hàng, đổi trái phiếu lấy bất động sản, điều này cần được Nhà nước hướng dẫn để tránh các vấn đề pháp lý có thể phát sinh; doanh nghiệp được phép đảo nợ, tức là được phép phát hành mới để trả nợ cũ.