09:13 - 27/03/2023

Cổ phiếu BĐS khởi sắc sau khi Novaland ‘gỡ bom’ trái phiếu thành công?

Sự kiện Novaland (NVL) đạt được thỏa thuận gia hạn 2 lô trái phiếu (TP) đầu tiên, không chỉ giúp cho bản thân doanh nghiệp (DN) này “dễ thở” hơn, mà còn giúp cho nhóm cổ phiếu (CP) bất động sản (BĐS) “le lói” hy vọng hồi phục.

Dù có phiên giao dịch khởi sắc, nhưng theo giới phân tích, phần lớn các DN BĐS vẫn đang loay hoay giải bài toán TP đáo hạn. Đây cũng là nguyên nhân khiến cho nhóm CP BĐS giao dịch “lình xình” trong thời gian dài.

“Xả áp” nỗi lo TP đáo hạn

Trong thông báo phát đi cuối tuần trước, Novaland cho biết đã gia hạn ngày đáo hạn đối với lô 2 TP NVLH2124002 và NVLH2224006, sau khi đạt được thỏa thuận với các trái chủ.

Đối với lô TP NVLH2124002 (phát hành tháng 4/2021, thời hạn 3 năm, gia hạn thêm 1 năm đến ngày 26/4/2025), sau khi gia hạn lãi suất cố định của lô TP là 11,5%/năm, toàn bộ tiền lãi trong thời gian điều chỉnh ngày đáo hạn sẽ được thanh toán vào ngày đáo hạn.

Lô TP này có giá trị 250 tỷ đồng, trái chủ là nhà đầu tư (NĐT) tổ chức nước ngoài, ngày đáo hạn là 26/4/2024, lãi suất cố định 10,5%/năm và thanh toán lãi 6 tháng/lần. Người đại diện sở hữu lô TP là CTCK BIDV (BSC).

Đối với lô TP NVLH2224006, thời gian đáo hạn được gia hạn thêm 2 năm, đến ngày 15/3/2026. Sau điều chỉnh thời gian đáo hạn, lãi suất cố định của lô TP là 11,5%/năm, toàn bộ tiền lãi sẽ được thanh toán vào ngày đáo hạn.

Tại thời điểm phát hành vào ngày 15/3/2022, lô TP NVLH2124006 có tổng giá trị 1.500 tỷ đồng, lãi suất cố định 10,5%/năm, kỳ hạn 24 tháng, đáo hạn vào ngày 15/3/2024. Trái chủ lô TP này là CTCK Dầu khí (PSI).

Chiều cùng ngày, Novaland tiếp tục công bố kết quả kiểm phiếu lấy ý kiến của cổ đông bằng văn bản. Theo đó, cổ đông Novaland đã thông qua tất cả 7 tờ trình với tỷ lệ xấp xỉ 72,5% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết, tương đương 99,4% tổng số cổ phần biểu quyết hợp lệ.

Một trong những tờ trình đáng chú ý được thông qua là việc phát hành hơn 975 triệu CP riêng lẻ với giá không thấp hơn 10.000 đồng/CP cho NĐT chiến lược và NĐT chuyên nghiệp. Đồng thời, Novaland sẽ chào bán thêm 1,95 tỷ CP cho cổ đông hiện hữu, tương ứng tỷ lệ thực hiện là 1:1, giá bán không thấp hơn 10.000 đồng/CP.

Cả 2 phương án này nếu thành công giúp Novaland thu về tối thiểu là 29.250 tỷ đồng. Theo Novaland, số tiền thu được từ 2 đợt phát hành này sẽ được góp thêm vốn vào công ty con để tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ phải trả đến hạn; thực hiện các dự án mà công ty con là chủ đầu tư; thanh toán các khoản thuế và phải nộp nhà nước của công ty con và bổ sung vốn lưu động.

Những thông tin tích cực trên giúp cho mã NVL trở thành tâm điểm của TTCK trong phiên giao dịch ngày 24/3. Ở phiên giao dịch này, NVL tăng kịch trần lên 11.900 đồng/CP. Đặc biệt, NVL trở thành mã CP có khối lượng giao dịch lớn nhất sàn HoSE với hơn 30,5 triệu CP được NĐT mua vào trong phiên.

Sự khởi sắc của NVL đã nhanh chóng lan ra nhóm CP BĐS đang niêm yết như NLG (Nam Long), KBC (Kinh Bắc), NTL (Nhà Từ Liêm), KDH (Khang Điền), VHM (Vinhomes), SCR (TTC Land), KHG (Khải Hoàn), HQC (Hoàng Quân), PDR (Phát Đạt).

Nhưng dài hạn nỗi lo vẫn còn

Dù có phiên giao dịch khởi sắc, nhưng theo giới phân tích, việc Novaland gia hạn thành công 2 lô TP chỉ là trường hợp đơn lẻ, bởi phần lớn các DN BĐS vẫn đang loay hoay giải bài toán TP đáo hạn.

Đây cũng là nguyên nhân khiến cho nhóm CP BĐS giao dịch “lình xình” trong thời gian dài. Hiện tại định giá CP BĐS đang ở mức khá rẻ khi giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5x, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7x. Tuy nhiên, CP BĐS có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của TP đáo hạn.

Có thể dễ dàng thấy được điều này qua thống kê của FiinRatings, tính đến 8/3, có đến 67 DN chậm thanh toán nợ TP (gốc và lãi), trong đó mới chỉ có 4 DN đạt được thỏa thuận gia hạn thanh toán.

Trong khi đó, theo CTCK VNDirect (VNDS), ngay từ đầu năm 2023, CTCK này đã nhận thấy ngày càng gia tăng DN BĐS gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm.

Đáng lo ngại nhất là có khoảng 37.642 tỷ đồng TP sẽ đáo hạn trong quý 2 (tăng 306% so với cùng kỳ 2021) và 65.905 tỷ đồng trong nửa cuối 2023 (tăng 13,3%).

Một yếu tố đáng lo ngại nữa là tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các DN BĐS niêm yết, đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013. Điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán đang ở mức cao tương tự giai đoạn 2011-2013.

Dù vậy, VNDS cho rằng, chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. Nhận định này được phân tích dựa trên nhiều yếu tố. Đầu tiên là hiện tượng thiếu hụt nguồn cung tại TP.HCM và Hà Nội đã xảy ra từ năm 2020, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

Thế nên, nếu Luật Đất đai sửa đổi 2023 được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024, sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành BĐS, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

Yếu tố thứ 2 là ở thời điểm hiện tại, theo phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp BĐS (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết), tình hình tài chính của các DN BĐS niêm yết hiện tốt hơn với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn.

Theo khuyến cáo của các chuyên gia, trong bối cảnh hiện nay, NĐT nên chờ đợi tín hiệu rõ ràng thay vì mua “đuổi” trong những phiên tăng giá.

Nếu không đủ kiên nhẫn, NĐT nên hướng sự quan tâm đến những cái tên chất lượng. Đó là những DN sở hữu những đặc điểm như: quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong 2023, sản phẩm liên quan phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân (những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực), DN có mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định và sở hữu bảng cân đối tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) nhằm hạn chế các rủi ro thắt chặt tài chính tín dụng đối với thị trường BĐS.