08:51 - 11/05/2018

Bình luận: Đất Thủ Thiêm ‘được bán’ như thế nào?

Tại TP.HCM, giá nhà đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm đang thuộc hạng “nóng số một”! Với những mức giá bán trên mây, người mua phải là đại gia thứ thiệt mới đủ khả năng sở hữu một căn nhà phố hoặc biệt thự.

Đất Thủ Thiêm đang nóng vì mọi nhẽ, bởi ai cũng nhận ra giá trị kim cương của nó.

Điều khiến dư luận thắc mắc là đất Thủ Thiêm đã được định giá và chuyển nhượng cho các nhà đầu tư như thế nào?

Giá nào?

Ngày 25/4 vừa qua, ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII), thể hiện tâm lý rất phấn khích trong văn bản công bố thông tin gửi lên Ủy ban Chứng khoán nhà nước và Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM: “Ngày 20/4/2018, Hongkong Land đã chuyển một khoản tiền lớn cho đợt thanh toán đầu tiên liên quan đến việc hợp tác phát triển căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm (quận 2, TP.HCM) giữa CII và Hongkong Land. Việc hoàn tất các thủ tục pháp lý để có thể nhận được tiền từ Hongkong Land cho thấy rằng giai đoạn khó khăn nhất đã qua, việc hợp tác sẽ tiến triển tốt đẹp và góp phần rất lớn để CII có thể hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2018”. Vậy, nội tình thương vụ này có gì mà “sướng” thế?

Sự việc vẫn còn lưu lại trên trang web của CII. Đó là ngày 20/4/2016, lễ ký kết chính thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc Nam trong khu đô thị mới Thủ Thiêm (gọi tắt là hợp đồng BT) đã diễn ra.

Theo đó, CII được giao xây dựng một số công trình hạ tầng như hơn 9km đường và thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, tất cả đều nằm trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, trị giá 2.641 tỷ đồng. Đổi lại, CII được giao 90.078,3m2 đất sử dụng lâu dài để xây dựng nhà ở; 6.053,6m2 đất sử dụng 50 năm để xây dựng văn phòng cho thuê, trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Cả 2 khu đất này đều nằm trong khu đô thị mới Thủ Thiêm. Với phần đất ở 9ha, CII chỉ trả 29,3 triệu đồng/m2 đất. Giá này rẻ hay đắt chúng tôi xin không bình luận, nhưng thuận lợi rất lớn là CII không phải mua theo giá thị trường, trong khi CII chưa xây xong hạ tầng thì đã tiến hành xây nhà và bán một phần cho khách hàng, rồi lại “bán sỉ” cho nhà đầu tư nước ngoài.

Tất nhiên, cho tới thời điểm này, dự án triển khai lớn nhất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm chính là Đại Quang Minh.

Ngày 1/12/2014, người viết đã tham dự lễ ký kết chính thức dự án BT với Công ty cổ phần Địa ốc Đại Quang Minh triển khai dự án tại Thủ Thiêm.

Hạng mục thi công gồm có tổng tuyến đường dài 11,9km (trong đó có 10 cây cầu), tổng vốn đầu tư hơn 8.265 tỷ đồng. Đổi lại, Đại Quang Minh nhận 78,9ha đất trong khu đô thị Thủ Thiêm. Ngoài ra, Đại Quang Minh được tiếp tục nhận thêm 16,3ha đất thông qua việc đầu tư xây dựng cầu Thủ Thiêm 2, tất nhiên vẫn theo phương thức hợp đồng BT.

Từ thua tới… thua!

Ngày 9/5, trao đổi với phóng viên SGGP, ông Ngô Thế Minh, Trưởng ban Quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm, cho biết khu đô thị mới Thủ Thiêm có tổng cộng 176 lô đất, trừ đi 26 lô dành cho các công trình công cộng, 150 lô đất còn lại đã có chủ trương đầu tư (tương đương diện tích khoảng 185ha).

Cụ thể, tính tới thời điểm này có 101 lô dùng để thanh toán cho các dự án BT: Đại Quang Minh với 60 lô, dùng cho việc xây dựng 4 tuyến đường và cầu Thủ Thiêm 2; CII là 9 lô; xây dựng hạ tầng khu dân cư phía Bắc là 9 lô; xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 dự trù 11 lô; giao cho nhà đầu tư GS – nhà đầu tư tuyến đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi 4 lô; giao cho việc đầu tư xây dựng bệnh viện chấn thương chỉnh hình 4 lô…

Cũng theo ông Minh, ngoài hợp đồng BT còn một hình thức khác, là giao đất chỉ định có thu tiền sử dụng đất cho 4 nhà đầu tư.

Đầu tiên là Công ty TNHH Thành phố Đế Vương, liên doanh giữa Trần Thái – Tiến Phước và GAW (Hồng Công), diện tích 11ha, nằm ngay vị trí số 1 Thủ Thiêm, vừa qua khỏi hầm Thủ Thiêm, bên phải đường Mai Chí Thọ; dự án đang được quảng cáo rầm rộ dưới tên Empire City Thủ Thiêm, giá chào bán căn hộ chung cư lên tới 100 – 150 triệu đồng/m2.

Thứ 2 là Tập đoàn Lotte được giao khu đất 7,45ha, mang tên Thủ Thiêm Eco Smart City.

Thứ 3 là Công ty cổ phần Quốc Lộc Phát, được giao làm dự án khu phức hợp Sóng Việt với diện tích 7,5ha.

Thứ 4 là Vincom, được giao 2 khu đất: khu 17ha làm trung tâm tài chính – ngân hàng, thương mại – dịch vụ, nhà ở; gần 8ha làm khu dân cư và thương mại đa chức năng…

Ngoài ra, TP dự kiến sẽ đưa ra đấu giá 9 lô với diện tích 7,8ha, tổng vốn đầu tư ước 27.000 tỷ đồng.

Thật trớ trêu, cho dù được chuyển nhượng với hình thức nào thì số tiền thu được không đủ để trả lại khoản vay mà TP.HCM đã vay để đầu tư cho Thủ Thiêm. Tại cuộc họp chuyên đề về Thủ Thiêm do UBND TP chủ trì vào tháng 2/2017, Ban Quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm cho biết, sau khi cân đối tất cả các hình thức giao đất thì TP bị âm gần 5.000 tỷ đồng, không đủ để trả món vay trước đó 29.000 tỷ đồng – dùng cho đầu tư, giải phóng mặt bằng… khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Lợi nhuận… “đẹp như mơ”

Đối với dự án đã xây dựng thành căn hộ chung cư, giá đất được bán như thế nào? Câu chuyện đang gây xôn xao chính là Công ty TNHH Xây dựng thương mại Thuận Việt đưa dự án chung cư New City – nằm ngay mặt tiền đường Mai Chí Thọ, lõi của khu đô thị mới Thủ Thiêm – vào kinh doanh, khi chưa được các cơ quan chức năng cho phép. Cơ sở nào để định giá đất cho dự án New City?

Theo một cán bộ của Ban Quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm, chủ đầu tư đã nộp tạm tiền sử dụng đất hơn 700 tỷ đồng, tức là dựa vào cách tính khu tái định cư 3.700 căn đang mang ra bán đấu giá – với mức giá cao nhất.

Dự kiến các cơ quan chức năng sẽ lấy mức bán đấu giá thành công để tính tiền sử dụng đất cho New City. Tuy nhiên, vì việc đưa ra bán đấu giá 3.700 căn bị thất bại nên TP sẽ tiếp tục điều chỉnh giá bán, do đó căn cứ giá đất cho New City có khả năng sẽ tiếp tục tính lại.

Theo đánh giá của một chuyên gia bất động sản, trong trường hợp tiền sử dụng đất chọn mức cao nhất là trùng hợp với 700 tỷ đồng, diện tích khu đất New City là 2,74ha, hệ số sử dụng đất là 6.4, thì tính ra giá đất mỗi mét vuông sàn xây dựng chỉ có 4 triệu đồng! Giá thành xây dựng chung cư cao cấp hiện nay khoảng 12 – 15 triệu đồng/m2, cộng với tiền sử dụng đất 4 triệu đồng/m2 (nếu được chấp thuận) thì giá vốn chưa tới 20 triệu đồng/m2.

Hiện nay, chủ đầu tư đang bán giá gần 50 – 70 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí, cho dù có trừ đi khoảng 30% diện tích sử dụng làm hành lang, cột kèo… thì con số lợi nhuận cũng không hề nhỏ.

Theo Lương Thiện/SGGP