10:50 - 05/02/2022

Chuyển đổi số tạo sản phẩm mới ở ngành bất động sản

Các biến chuyển của ngành bất động sản Việt Nam trong lĩnh vực số thời gian qua khá khiêm tốn.

Hiện có khoảng 50 tòa nhà tại TP.HCM sử dụng ứng dụng TAP của Propzy.

Một vài chuyên gia đã nói rằng sự chậm chạp này có thể khiến Việt Nam bỏ lỡ hai xu hướng chính của ngành công nghệ bất động sản là bán nhà trực tuyến và thị trường tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC).

Khá ít hệ sinh thái mới

Khi số lượng cư dân của các tòa chung cư ngày một tăng, thách thức và đồng thời cũng là cơ hội xuất hiện. Năm 2017, Propzy đã giới thiệu ứng dựng Propzy TAP – ứng dụng kết nối giữa cư dân và ban quản lý tòa nhà. Hiện Propzy TAP đã có mặt ở khoảng 50 chung cư ở các quận huyện ở TP.HCM, đem lại nhiều lợi ích các mặt cho cư dân: tương tác trực tiếp với ban quản lý về các vấn đề trong môi trường sinh sống của chung cư, thanh toán hóa đơn (phí quản lý, điện, nước…), kết nối các cư dân trong cùng tòa nhà để mở rộng mối quan hệ. Cư dân còn có thể ký gửi, đăng bán hoặc cho thuê căn hộ của mình trên Propzy TAP.

Propzy sau đó cũng ra mắt nền tảng FIRETECH bao gồm các dịch vụ bất động sản, tài chính, bảo hiểm cho giao dịch mua bán, cho thuê. Năm 2019, CenLand đã xây dựng nền tảng công nghệ mới cho kinh doanh bất động sản có tên là Cenhomes. Được tích hợp trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn, Cenhomes có thể phục vụ tối ưu nhu cầu của khách hàng, đồng thời thu thập, phân tích dữ liệu và dự báo xu thế mới trên thị trường.

Trang mạng này cung cấp chi tiết thông tin về các bất động sản bao gồm, mức giá, hình ảnh mặt tiền, khu vực lân cận trên bản đồ. Công nghệ thực tế ảo (VR) được tích hợp cũng sẽ giúp người mua có thể xem chi tiết căn hộ, nhà ở, không cần di chuyển tới địa điểm xa. Đồng thời, Cenhomes cũng mang đến sự tiện lợi cho khách hàng với các tính năng tài chính online như tính lãi suất vay ngân hàng, thanh toán và đặt cọc trực tuyến…

Công nghệ số đã chứng minh ưu điểm trong việc quảng bá sản phẩm, kết nối thông tin, nhu cầu và tăng sự tương tác giữa chủ đầu tư với khách hàng trong đại dịch Covid. Nhưng các chuyên gia đánh giá rằng việc chuyển đổi số ở các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hiện rất khiêm tốn, nếu không nói là đôi lúc chậm chạp và tụt hậu.

Hai xu hướng bị bỏ lỡ

Nhiều chuyên gia đã đặt vấn đề: Liệu ngành bất động sản Việt Nam đã bỏ lỡ hai xu hướng chính của ngành công nghệ bất động sản trên thế giới – bán nhà trực tuyến và thị trường tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC)?

Cuối tháng 4, chuyên trang bất động sản Domain ở Úc đăng câu chuyện không tưởng. Mùa dịch, hạn chế đi lại đã khiến người mua nhà không thể đi xem nhà hay dự đấu giá. Nhưng một gia đình người Úc sống ở Đài Bắc đã đồng ý chi 6,3 triệu AUD, khoảng 100 tỷ đồng, để mua căn biệt thự có diện tích 1.771m² ở Sydney sau 30 phút xem nhà qua Facetime. Dĩ nhiên, nhà môi giới Ray White ở North Shore Upper sau đó đã mất nhiều giờ thương thảo với khách để có được mức giá kỷ lục đó. Chủ nhân mới của căn biệt thự trên sẽ dọn vào đầu năm 2022.

Một thị trường giao dịch bất động sản lý tưởng như vậy sẽ có thể hình thành và phát triển tại Việt Nam?

Đó vẫn là một chặng đường dài ở Việt Nam. “Nhưng vẫn có một điểm sáng, đó là thị trường chung cư hoặc nhà cao tầng. Phân khúc này phát triển so với thị trường tổng thể, tôi cho rằng việc áp dụng tour xem và mua nhà trực tuyến có khả năng thành hiện thực sớm”, theo ông John Nhật Lê – nhà sáng lập và CEO của Propzy Vietnam.

Một chuyên gia truyền thông và công nghệ ở TP.HCM phân tích rằng thương vụ “mua nhà trực tuyến triệu đô” hầu như không thể xảy ra ở Việt Nam. “Người mua nhà sau khi chuyển tiền rồi mà chủ dự án hay người bán lảng tránh chuyện hoàn tất thủ tục giấy tờ. Chuyện này xảy ra ngay cả đối với các tập đoàn lớn. Trong phần lớn các vụ kiện tụng, người mua luôn bị thiệt và không được bảo vệ quyền lợi chính đáng kịp thời. Bởi thế, niềm tin của người mua mất đi, không thể cứu vãn”.

Trong khi đó, chuyên gia Nguyễn Mạnh Tấn – giám đốc tiếp thị Công ty CP Công nghệ Haravan chuyên các giải pháp bán lẻ và thương mạ i điện tử – cho rằng chuyện bán những món giá trị như xe sang hay căn biệt thự triệu đô ở Việt Nam là… bình thường và có từ lâu.

“Những món đồ nội thất được nhà thiết kế Thái Công ở Q.7, TP.HCM giới thiệu hay livestream thì có thể bán với giá vài chục ngàn USD. Bởi danh tiếng và chuyên môn của anh ở phân khúc này là không thể phủ nhận. Riêng giới bất động sản vẫn có những câu chuyện đàm phán bán biệt thự triệu đô qua mạng. Nhưng khâu hoàn tất thủ tục giấy tờ không thể thực hiện trực tuyến nhanh lẹ như thương vụ ở Úc”, ông Nguyễn Mạnh Tấn nói.

Trong khi đó, ông John Nhật Lê phỏng đoán rằng thị trường tín dụng HELOC sẽ là xu hướng tài chính lớn trong ngành bất động sản Việt Nam trong vòng 5 năm tới. Hiện người sở hữu bất động sản tại Việt Nam chưa có thể dùng tài sản nhà đất của mình như “quỹ tín dụng”, ngoại trừ hình thức đi vay có tài sản thế chấp là căn nhà hay bất động sản tại ngân hàng.

Trong khi đó, các sản phẩm tài chính như HELOC (hạn mức tín dụng sở hữu nhà) đã có mặt ở thị trường các nước, đặc biệt là ở Mỹ. Chẳng hạn, ngôi nhà ở đây có giá trị 400.000 đô la, trong đó vốn chủ sở hữu (equity) của chủ nhân căn nhà là 300.000 đô la. Ngân hàng chủ nợ có thể quyết định cho vay đến 70% vốn chủ sở hữu đó, tức 210.000 đô la.

Đây là công cụ tài chính gắn liền với giá trị căn nhà, trong trường hợp này ngôi nhà là thẻ tín dụng. Ví dụ, bạn muốn thực hiện chuyến nghỉ mát đến 10.000 đô, sửa sang hay xây thêm công trình phụ hết vài chục ngàn đô. Bạn có thể tận dụng bất động sản như nguồn tài chính tạm thời, xài trước rồi trả lại sau với lãi suất mềm hơn thị trường.

Phần đông, nhiều chủ nhà ngay tại Mỹ thường chỉ biết sử dụng HELOC để thanh toán cho các hạng mục nợ hay khoản chi tiêu lớn như: giáo dục, tân trang nhà cửa, hoặc trả các hóa đơn y tế… Ít người biết sử dụng HELOC đầu tư đúng đắn để làm giàu – CEO John Nhật Lê nói.

Và khi HELOC phát triển tại Việt Nam thì thị trường bất động sản lại thêm sôi động trong 5 năm tới. Người sở hữu nhà tại Việt Nam có thể tận dụng HELOC là nguồn vốn đầu tư mới nếu kế hoạch được thông qua.

HELOC là từ viết tắt của Home Equity Line Of Credit, tạm dịch: biến dòng vốn sở hữu căn nhà thành khoản vay tín dụng. Hay rõ nghĩa hơn, HELOC có nghĩa là một khoản vay, trong đó chủ nợ (ngân hàng) đồng ý cho người làm chủ căn nhà, được vay một số tiền tối đa, trong một khoảng thời gian được thỏa thuận giữa hai bên – lâu nhất là 15 năm tại Mỹ, với lãi suất cho vay khác nhau và tùy theo từng ngân hàng.

Căn nhà ở Killara, Sydney lập kỷ lục về giá trị thương vụ mua bán nhà qua Facetime với 6,3 triệu đô la Úc.

Lựa chọn công nghệ mới

Naveen Thamarai Selvam, giám đốc vùng tại Việt Nam của công ty tư vấn chuyển đổi số Intelizest Consulting, nhận định rằng nhu cầu của các chủ đầu tư và các công ty xây dựng bất động sản sẽ phụ thuộc vào xây dựng dữ liệu tổng hợp trong ngành.

Do đó, ông Selvam kết luận rằng, các công nghệ ứng dụng thích hợp là blockchain và machine learning (học máy). Các công nghệ này tập trung tối ưu hóa các quy trình kiểm định chất lượng, mua hàng (esourcing), đấu thầu và dữ liệu hiện hành.

Dịch Covid-19 mang lại thay đổi dễ nhận thấy nhất là việc liên lạc với đối tác để giải quyết công việc. Vì vậy, điều đơn giản ngành bất động sản cần trước tiên là các nền tảng giúp làm việc trực tuyến cùng các nhà thầu và các nhà cung cấp vật liệu.

Tiếp theo đó là họ cần cắt giảm được chi phí vận hành cồng kềnh lâu nay. Vì vậy, họ cần số hóa công việc hành chính để không chỉ thời gian làm việc được cắt giảm mà còn có thông tin cập nhật theo thời gian thực. Ngoài ra, phần mềm tự động so sánh dữ liệu số của nhiều nhà thầu giúp họ cho kết quả nhanh chóng chứ không kéo dài thời gian như trước kia. Hơn nữa, số liệu lưu trữ sẵn còn là một kho dữ liệu minh bạch trong ngành.

Các công nghệ phổ biến khác trong ngành là cổng bán hàng điện tử, công nghệ Internet vạn vật (IoT) cho thành phố thông minh và công nghệ thực tế ảo tăng cường cho các tour xem nhà ảo. Hiện khách có thể dùng smartphone để xem nhà, vào Google Map để định vị căn nhà. Không đến tận nơi, nhưng người mua nhà sẽ có thể xem các thông số, nội thất và tình trạng giấy tờ nhà…

Trong tương lai gần, mục tiêu của một hệ sinh thái bất động sản là tạo lập chuỗi dịch vụ liên kết trên một nền tảng chung. Khách hàng chỉ vào một nền tảng tích hợp thay vì tìm kiếm nhiều lựa chọn đơn lẻ.