09:39 - 17/08/2023

TS Hồ Quốc Tuấn: Bất động sản Trung Quốc ‘bệnh nặng’ tái phát

Trong tuần qua, Country Garden, tập đoàn bất động sản (BĐS) dẫn đầu về doanh số bán nhà ở Trung Quốc trong năm 2022, đã mất khả năng thanh toán lãi vay 2 trái phiếu quốc tế. Trước đó, ngày 3/8, Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moody’s đã hạ xếp hạng tín dụng của Country Garden từ B1 xuống Caa1, đồng nghĩa nợ của công ty này bị coi là “rủi ro cao”.

Doanh số bán nhà của Country Garden sụt giảm mạnh trong 6 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ 2021 và 2022. Nguồn: Wind, Financial Times.

Bệnh nhân tưởng đã khỏe lại đang hấp hối

Vào thứ sáu 11/8, giá cổ phiếu của Country Garden đã giảm tới 14%, kết thúc phiên ở mức 0,98 đô la Hong Kong, thấp nhất từ trước đến nay, và giảm khoảng 70% so với mức cao nhất trong tháng 1. Điều đó đã làm giảm giá trị thị trường của công ty xuống chỉ còn 3,5 tỷ USD. Năm 2018, Country Garden là một trong những tập đoàn BĐS định giá cao hàng đầu châu Á, với giá trị thị trường 50 tỷ USD.

Quay ngược thời gian, cuối năm 2022, Country Garden được truyền thông xem là biểu tượng của số ít tập đoàn BĐS “sống sót sau cuộc khủng hoảng BĐS ở Trung Quốc”. Nhiều tờ báo kinh tế hàng đầu, bao gồm Financial Times, Wall Street Journal và Economist, đều đề cập đến những “người sống sót” này, trong đó Financial Times còn chạy hẳn bài phỏng vấn riêng cho chủ tịch Country Garden.

Những giải pháp hỗ trợ nhằm thay đổi tình thế của Bắc Kinh trong những tháng cuối 2022, đã làm nhen nhóm hy vọng cho một số nhà đầu tư rằng, những gì xấu nhất của BĐS đã ở phía sau. Việc các doanh nghiệp BĐS được các ngân hàng quốc doanh cho vay, được tái cơ cấu các khoản nợ trái phiếu (thực chất là trì hoãn hoặc giãn thời gian trả nợ), là cơ hội để vực dậy thị trường BĐS nước này.

Riêng Country Garden được xem là một trong số nhà phát triển có chất lượng cao hơn, và được một ngân hàng quốc doanh hỗ trợ cho vay tiếp. Tuy nhiên, Andrew Lawrence, nhà phân tích BĐS châu Á tại TS Lombard, cho biết: “Country Garden được nhiều nhà phân tích ở Trung Quốc coi là nhà phát triển vững vàng hơn so với số còn lại, nhưng nó cũng gặp những vấn đề giống như các công ty khác”.

Trì hoãn xây dựng, doanh số bán nhà giảm và không huy động được vốn mới, là 3 vấn đề nhiều nhà phát triển BĐS Trung Quốc vẫn đang đối mặt, bất chấp những nỗ lực hỗ trợ từ chính phủ. Điều này phủ nỗi lo lên BĐS Trung Quốc, lĩnh vực được ước tính là chiếm hơn 1/4 quy mô nền kinh tế. Để khống chế tình hình, đầu tháng 8, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBoC) đã tổ chức cuộc họp với 8 doanh nghiệp BĐS tư nhân và ngân hàng, nhưng Country Garden không được mời tham dự.

Hiện nhiều doanh nghiệp BĐS gặp vấn đề tương tự như Country Garden: dòng tiền âm và khoản nợ phải trả lớn. Quan trọng hơn, sản phẩm của họ nằm ở phân khúc khó bán ở các thành phố cấp 3 và cấp 4. Vì thế, tạo dòng tiền, bán được hàng là thiết yếu. Nhưng bán nhà ở các thành phố cấp thấp là vấn đề khó.

Khi được hỏi về mối lo ngại các sản phẩm ở các thành phố cấp 3 và cấp 4 sẽ khó bán, Country Garden quả quyết “một số thành phố cấp thấp hơn vẫn có dân số đông và người dân ở đó tin tưởng Country Garden”. Giờ xem ra họ đã quá tự tin. Trong năm 2023, doanh số bán nhà của Country Garden đã sụt giảm mạnh, chỉ còn xếp thứ 6/100 doanh nghiệp BĐS hàng đầu của Trung Quốc.

Kêu gọi suông không hiệu quả

Một trong những chính sách được nói đến nhiều của Trung Quốc là lãi suất liên tục được cắt giảm và PBoC nhiều lần yêu cầu các ngân hàng thương mại hỗ trợ giảm lãi suất cho khu vực BĐS. Tuy nhiên, phần lớn khoản vay được hưởng mặt bằng lãi suất thấp là khoản vay mới chiếm quy mô không lớn. Một số nhà phân tích đã chỉ trích các ngân hàng “giảm cho có”.

Bất chấp các cuộc họp liên tục trong tháng 7, một số ngân hàng cho vay BĐS lớn nhất của Trung Quốc, bao gồm Ngân hàng Công Thương Trung Quốc (ICBC), China Merchants Bank, và Ping An Bank, đều đã từ chối cắt giảm lãi suất đối với các khoản vay mua nhà trước đây.

Một số nhà phân tích còn nghi ngờ những tuyên bố của PBoC có thể không thực chất, chủ yếu để đối phó với mối quan tâm của công chúng và có tính trấn an hơn là thực sự quyết tâm. Đầu tháng 8, các nhà phân tích của Fitch, nhận định: “Chúng tôi tin việc giảm lãi suất trên diện rộng, có tính bắt buộc đối với các khoản vay mua nhà khó xảy ra”.

Bài học cho Việt Nam

Chuyện đang diễn ra ở Trung Quốc cho Việt Nam một số bài học. Thứ nhất, những giải pháp mang tính hỗ trợ như giãn hoãn, tái cấu trúc nợ không phải chiếc “đũa thần”, mà chỉ đẩy vấn đề về tương lai. Dòng tiền âm, bán nhà không được, không thể huy động vốn mới, vỡ nợ trái phiếu là khó tránh. Giải pháp trì hoãn các khoản nợ chỉ là “thuốc cầm đau” tạm thời, không chữa được tận gốc. Chữa tận gốc là phải bán được nhà, thu được tiền và huy động được vốn mới. Trong bối cảnh thị trường vốn căng thẳng, nhu cầu mua bán nhà yếu, những công ty vay nợ cao sẽ khó xoay sở.

Thứ hai, khu vực BĐS mang tính đầu cơ rất khó tạo ra dòng tiền trong bối cảnh khó khăn. Trong trường hợp Country Garden, sau khi những dự án tốt ở Thượng Hải đã bán xong, các dự án mang tính đầu cơ cao ở các đô thị cấp 3, cấp 4 không dễ giải quyết như vậy. Vì vậy, nhóm doanh nghiệp có dự án đầu cơ cao sẽ có rủi ro lớn. Thứ ba, giảm lãi suất chính sách liên tục không đồng nghĩa lãi suất cho vay khu vực BĐS có thể giảm nhiều. Tất cả phụ thuộc vào khả năng cân đối của các ngân hàng, cũng như quyết tâm thực thi chính sách.

Trên hết, để giải quyết được những khó khăn của thị trường BĐS cần niềm tin từ người mua nhà, cũng như những đối tượng cung cấp vốn cho BĐS. Có niềm tin sẽ có giao dịch BĐS bán được nhà, có dòng tiền sẽ dễ thương lượng tìm nguồn vốn mới. Song làm thế nào để niềm tin mong manh quay lại phải cần thời gian.

Trung Quốc đã tốn nhiều thời gian và đã điều chỉnh chính sách với thị trường nhà. Nhưng liều lượng như vậy chưa đủ. Sẽ cần thêm thời gian để những điều chỉnh chính sách phát huy tác dụng. Và trong quá trình đó, một số công ty đổ vỡ là khó tránh khỏi.