10:22 - 09/05/2023

Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội nhìn từ Hàn Quốc và Singapore

Tại Hàn Quốc, ngay từ rất sớm, Chính phủ nước này đã nhận ra tầm quan trọng của hệ thống nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội cho thuê tại Hàn Quốc.

Vào thập niên 1970, công ty Korea Housing được thành lập, tên hiện nay là Korea Land & Housing (LH). Tính đến năm 2018, công ty chiếm 75% tổng số căn nhà ở xã hội cho thuê ở Hàn Quốc.

LH trực tiếp đảm nhận các dự án phát triển qũy đất đô thị để xây dựng nhà ở xã hội và cung cấp nhà ở xã hội (để bán hoặc cho thuê) dưới mức giá thị trường. Trong đó, nhà ở xã hội để bán có giá chỉ bằng khoảng 80% giá thị trường, trong khi nhà ở xã hội cho thuê có giá chỉ bằng 50 đến 80% giá thị trường, tùy theo loại hình.

Chính phủ Hàn Quốc không quy định cụ thể về thiết kế của các căn nhà ở xã hội, ngoại trừ diện tích căn không vượt quá 85 m2. Do đó, có đa dạng sự lựa chọn từ căn hộ một người (21 m2), căn hộ dành cho cặp đôi (31 m2) đến căn hộ gia đình (44 m2) dành cho một cặp vợ chồng trẻ và một đứa trẻ.

Quốc gia này cũng chia dân số thành 10 nhóm thu nhập, nhóm đầu tiên là nhóm thu nhập thấp và nhóm thứ mười là nhóm giàu có nhất. Các khoản hỗ trợ được phân bổ tương ứng cho các nhóm với các đặc điểm không có khả năng trả tiền thuê nhà, nhóm không có khả năng mua nhà, nhóm mua nhà ở với sự hỗ trợ của Nhà nước và nhóm tự mua nhà ở.

Các thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội sẽ được đơn giản hóa rất nhiều. Nếu quy hoạch dự án được Chính phủ phê duyệt, hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan khác có thể được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và giai đoạn thực hiện. Trong khi đó, các nhà phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam sẽ phải trải qua các thủ tục hành chính kéo dài và tỷ suất lợi nhuận bị giới hạn ở mức 10% trở xuống.

Trong khi đó, tại Singapore, Chính phủ áp dụng chiến lược nhà ở xã hội dài hạn nhằm tạo sự thúc đầu nguồn cung cho nhà ở xã hội, chiến lược này tập trung vào các yếu tố cung cấp lựa chọn thuê nhà trong nguồn cung hiện hữu, tăng lượng sở hữu nhà ở xã hội qua nguồn cung hiện hữu và phát triển của nguồn cung tương lai, và quy định nguồn cung đất và nguồn cầu nhằm ổn định công/tư hữu tài sản trong thị trường nhà ở.

Đáng chú ý, chiến lược này trong lần cập nhật 2018 đã đẩy mạnh tỷ lệ sở hữu công/tư nguồn cung nhà ở từ 60:40 thành 70:30, với mục tiêu đạt 301.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2023-24 đến 2032-33. Trong khi đó, thị trường Việt Nam vẫn chưa có quy định cụ thể tỷ lệ này.

Thách thức của nhà ở xã hội Việt Nam

Theo số liệu từ đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, trong năm 2023, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ chào đón 6.117 căn nhà ở xã hội tại 11 dự án và TP.HCM dự kiến có thêm 3.800 căn tại 6 dự án.

Để tiếp cận ưu đãi mua nhà ở xã hội, người mua cần thỏa mãn một số điều kiện về thu nhập, diện hộ gia đình. Các chính sách này đã được luật hóa từ năm 2005 và có nhiều thay đổi trong gần 20 năm qua. Song, một số chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp gần như không có sự thay đổi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, được hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án cùng ưu đãi lãi suất thấp.

Dù vậy, thực tế về phía người mua nhà ở xã hội vẫn còn nhiều khó khăn bất cập. Trong quá trình đăng ký mua nhà, người mua phải chờ bốc thăm và nộp nhiều loại giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Quy trình kéo dài và phức tạp này khiến việc tiếp cận nhà ở xã hội ngày càng khó khăn đối với những người dân có nhu cầu thực sự và cấp bách về nhà ở. Kiểm tra lý lịch cũng là một điểm đáng quan tâm vì đã có trường hợp các chủ đầu tư bán các đơn vị nhà ở xã hội cho những người không thuộc danh sách đủ điều kiện.

Bà Trang Bùi – Tổng giám đốc C&W Vietnam cho rằng nhu cầu về nhà ở là thành phần quan trọng trong việc phát triển bền vững của thị trường bất động sản và của nền kinh tế.

Đối với nhà phát triển đang muốn tham gia vào thị trường này trong tương lai gần, yếu tố quan trọng cần làm là tìm sự cân bằng giữa giá bán, chất lượng xây dựng, và yếu tố xanh/bền vững của dự án. Các nhà phát triển cần lưu ý cẩn trọng trong việc nghiên cứu tính khả thi và các vấn đề pháp lý trước khi bắt đầu dự án.