12:13 - 21/11/2022

Trung Quốc ‘quay xe’ giải cứu bất động sản

Đặt chân xuống sân bay Suvarnabhumi ngày 6/11, điện thoại của tôi đã hiển thị một loạt tin nhắn từ các bạn ở Trung Quốc, đại ý là: Chính quyền “quay xe” với chính sách bất động sản (BĐS).

Nhà đầu tư đang cần những cam kết chắc chắn về chính trị để yên tâm đầu tư, điều mà Bắc Kinh đang thiếu.

Tôi nửa tin nửa ngờ, vì chỉ hơn 1 tuần trước đó, nhiều phân tích của báo chí phương Tây cho rằng chính sách kinh tế của Trung Quốc sẽ không thay đổi đáng kể dưới nhiệm kỳ mới của Chủ tịch Tập Cận Bình.

Bước ngoặt chính sách bất ngờ

Thực tế, cổ phiếu của Thượng Hải, Hong Kong đã tăng điểm trong tuần đó, với những đồn đoán xung quanh việc nới lỏng Zero Covid, cũng như nới lỏng quy định với thị trường BĐS. Ngân hàng đầu tư Goldman Sachs cũng nhanh nhạy đưa ra báo cáo khuyến nghị mua cổ phiếu Trung Quốc trong tuần, để đón đầu đợt “đổi gió” chính sách. Tuy nhiên, không ai biết cụ thể ngày nào sẽ có chính sách mới.

Vào ngày 9/11, tôi nhận được nhiều thông tin hơn. Hóa ra từ trước đó 1 tuần, đã có những chỉ đạo từ phía Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBoC) về việc nới lỏng tín dụng cho khu vực BĐS. Và đến ngày thứ 6, 11/11 thông tin về cuộc “giải cứu” chính thức quy mô lớn đã được rò rỉ. Một kế hoạch hỗ trợ thị trường BĐS với 16 điểm đã được đưa ra, cùng lúc với hướng dẫn nới lỏng chính sách Zero Covid gồm 20 điểm.

Đáng chú ý, những điểm hỗ trợ thị trường BĐS này do PBoC và Cơ quan giám quản thị trường tài chính đầy quyền lực CBIRC (Ủy ban Quản lý ngân hàng và bảo hiểm Trung Quốc) cùng đưa ra, thể hiện quyết tâm chính trị rõ ràng.

Ngày 13/11, các hãng tin quốc tế mới bắt đầu đưa tin về 16 điểm hỗ trợ với thị trường BĐS, trong đó Bloomberg dùng từ “thay đổi chính sách bất ngờ” để nói về lập trường chính sách mới này.

Về mặt nào đó, đây quả là cú “quay xe chính sách” bất ngờ, đặc biệt nếu bạn tin vào các phân tích của truyền thông, cũng như các nhà phân tích phương Tây, trước khi ông Tập Cận Bình chính thức bắt đầu nhiệm kỳ mới. Bạn sẽ cho rằng không có thay đổi gì đáng kể với chính sách Zero Covid, và Trung Quốc sẽ vẫn siết lại thị trường BĐS cũng như công ty công nghệ.

Điều gì dẫn đến sự thay đổi?

Không có câu trả lời chắc chắn, nhưng có một số gợi ý từ số liệu kinh tế của Trung Quốc. Điều đầu tiên, là tăng trưởng kinh tế Trung Quốc chậm đi rất nhanh, chỉ tăng trưởng trên 3% trong 3 quý của năm 2022, so với mục tiêu 5,5%.

2 điểm nghẽn được đa số kinh tế gia chỉ ra: (1) Chính sách Zero Covid kéo dài đã tác động rất tiêu cực đến sản xuất, kinh doanh và niềm tin vào triển vọng kinh tế. (2) Chính sách siết chặt thị trường BĐS, được cho đóng góp gần 25% vào GDP của Trung Quốc, đã khiến thị trường này sụt giảm và có nguy cơ xấu hơn, sẽ kéo lùi tăng trưởng kinh tế.

Dù tỏ ra không chú ý nhiều đến kinh tế, ông Tập không thể thực hiện các mục tiêu khác của mình, khi kinh tế tăng trưởng quá chậm, có thể gây ra những tác động xấu lên xã hội, đặc biệt khi tỷ lệ thất nghiệp trong giới trẻ lên gần 19%. Vì vậy, ông Tập phải ưu tiên ổn định vấn đề kinh tế. Tăng trưởng kinh tế có thể không phải là mục tiêu số 1, đạt tăng trưởng bằng mọi giá, nhưng cũng không thể quá chậm như một số cố vấn kinh tế nhận xét.

Điểm thứ 2, nhiều tập đoàn, công ty thân với chính quyền địa phương, cùng chính quyền bỏ tiền ra mua lại một số dự án, đất đai của các công ty BĐS gặp khó khăn. Hành động kiểu “hiệp sĩ trắng hào hiệp” của các cơ quan này lại khiến họ rơi vào khó khăn, khi nguồn vốn trên thị trường BĐS gặp khó. Các hiệp sĩ trắng này có nguy cơ lâm vào tình trạng mất khả năng chi trả. Và khối nợ của nhóm này được cho 1,6 ngàn tỷ USD, lớn hơn rất nhiều so với lượng trái phiếu BĐS của Trung Quốc sắp đáo hạn trong 2023 và 2024.

Điểm thứ 3, bất ổn của thị trường BĐS Trung Quốc đang đe dọa sự ổn định của hệ thống ngân hàng. Theo ước tính, thị trường nhà xây mới trị giá khoảng 2,4 ngàn tỷ USD của Trung Quốc đang gặp nhiều vụ vỡ nợ mới. Bên cạnh đó, giá nhà đã qua sử dụng đang giảm, với mức giảm mạnh nhất trong vòng 8 năm qua. Tỷ lệ nợ xấu liên quan đến BĐS trong tổng nợ xấu tăng lên mức khoảng 30% và tiếp tục chiều hướng tăng, khiến một số ngân hàng bắt đầu lo ngại.

Nhiều nhà phát triển BĐS vẫn đang tiếp tục đối mặt với nhiều nguy cơ mất thanh khoản mới, khi các trái phiếu trong và ngoài nước sắp đáo hạn khoảng 292 tỷ USD tính đến cuối 2023. Những điều này có thể tạo ra rủi ro tài chính mang tính hệ thống.

Liệu chính sách sẽ hiệu quả?

Đây là câu hỏi với đa số giới đầu tư vào Trung Quốc lúc này. Một số quan điểm lạc quan đã được phản ánh vào thị trường, với đợt tăng điểm mạnh mẽ nhất của các thị trường Trung Quốc (bao gồm Hong Kong) trong 2022. Có những cổ phiếu BĐS đã tăng lại hơn 40% từ đáy, trong khi trái phiếu định giá bằng USD có loại tăng gần 60%.

Những thay đổi quan trọng như giãn kỳ hạn các tổ chức tài chính cần điều chỉnh nợ vay BĐS trên tổng nợ vay xuống dưới mức trần quy định, và cho phép nới lỏng tín dụng với các nhà phát triển BĐS. Ngoài ra, quy định cho phép nhà phát triển “có chất lượng tốt” được sử dụng 30% tiền bán trước BĐS với thư đảm bảo của ngân hàng, cũng là chính sách gỡ rối về thanh khoản, hứa hẹn giải quyết phần nào sức ép lên các dự án nhà đang xây. Về mặt nguyên tắc, những giải pháp này tạo ra dòng tiền thật sự chảy trở lại vào các dự án đang đói vốn.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều lo lắng về khả năng thực thi của những chính sách được đưa ra. Đây không phải là lần đầu tiên các chính sách nới lỏng đối với thị trường BĐS được đưa ra. Từ tháng 11/2021 đã có nhiều lần các đợt nới lỏng chính sách đã diễn ra, nhưng thị trường BĐS và trái phiếu liên quan vẫn rơi vào trạng thái suy sụp.

Nhiều nhà phân tích công khai tỏ ra nghi ngờ các chính sách mới lần này, dù ở quy mô rộng lớn và toàn diện hơn, vẫn sẽ gặp khó khăn để vực dậy thị trường. Và họ cũng lo ngại, những chính sách thất thường, dễ thay đổi của Bắc Kinh sẽ là một vấn đề. Đó là chưa kể, ở phía thực thi, nhiều địa phương và bộ ngành thiếu tầm nhìn dài hạn, dẫn đến những bước đi chệch chính sách tai hại. Vì vậy, dù một số quỹ đầu tư nước ngoài chạy theo dòng tiền đổ vào thị trường cổ phiếu và trái phiếu Trung Quốc hơn 1 tuần nay để tránh “lỡ tàu”, họ cũng không kỳ vọng đợt hồi phục bền vững.