10:20 - 10/06/2024

Ai quản lý nhà ở xã hội cho thuê?

Chính phủ giao cho các tỉnh, thành xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội (NoXH) để bán cho người lao động, nhưng thời gian gần đây phương án cho thuê được thảo luận khá sôi nổi.

Nhà ở xã hội tại tỉnh Bình Dương.

Trong bối cảnh người lao động có thu nhập trên dưới 10 triệu đồng cho cá nhân và 15-17 triệu đồng cho hộ gia đình, bỏ ra 3-5 triệu đồng thuê một căn hộ khoảng 40m2 theo tháng được coi là hợp lý cho tất cả các bên. Người thuê nhà không tốn chi phí bảo trì nhà hàng năm, và có thể chấm dứt hợp đồng khi không có nhu cầu; chủ cho thuê có thể lấy lại căn hộ cho thuê tiếp, và kể cả lấy lại đất làm việc khác khi chung cư đó hết thời hạn sử dụng.

Thế nhưng, cái khó nhất là ai quản lý NoXH cho thuê. Có một thực tế cần nhìn nhận, những chung cư dành cho người thu nhập thấp, nếu không có sự quản lý tốt sẽ trở thành khu nhà ổ chuột trên cao, thậm chí thành các tụ điểm tệ nạn. Hiện tượng này đã từng xảy ra ở Bangkok (Thái Lan). Thực tế ngay tại TP.HCM, một số chung cư tái định cư từ dự án Nhiêu Lộc – Thị Nghè, do quản lý không tốt nên trở thành điểm cư trú rất lộn xộn, mau xuống cấp.

Một chung cư NoXH cho thuê khác biệt rất nhiều so với các chung cư được gọi khá hay cao cấp về chất lượng, thành phần cư trú, và điều kiện sinh hoạt. Loại chung cư này không thể thuê các đơn vị quản lý chung cư chuyên nghiệp, vì phí quản lý phải trả quá cao so với thu nhập của người thuê NoXH.

Tuy nhiên, nếu giao cho ban quản lý chung cư hay ban tự quản, hiệu quả quản lý rất thấp. Do đó có ý kiến nên giao cho các tổ chức xã hội như Liên đoàn Lao động, Lực lượng Thanh niên xung phong.

Thực tế, quản lý chung cư NoXH hoàn toàn khác với một khu nhà trọ. Ngoài việc đưa vào quy củ, nề nếp còn hàng trăm thứ phát sinh trong quá trình sử dụng. Vướng mắc lớn nhất sẽ nảy sinh là khi chung cư cần sửa chữa do hư hỏng như thang máy, hệ thống PCCC, điện, nước, lún nền, sơn lại khi cũ… lấy tiền ở đâu.

Quỹ bảo trì nhà từ nguồn 2% do các chủ hộ phải trả khi mua nhà không có, vì họ là người thuê chứ không phải mua đứt, phí quản lý hàng tháng chỉ đủ chi trả cho các chi phí hàng ngày như vệ sinh, bảo vệ…

Trong khi đó, các tổ chức như Liên đoàn Lao động, Thanh niên xung phong không thể chi tiền cho công tác bảo trì, sửa chữa. Do vậy, một số doanh nghiệp đề xuất nên giao luôn việc quản lý chung cư cho nhà đầu tư xây dựng chung cư theo hình thức trọn gói. Hình thức chủ đầu tư quản lý sau bàn giao nhà thực ra đã tồn tại khoảng 30 năm (1985-2014).

Sau đó từ năm 2014, Luật Nhà ở mới quy định việc hình thành ban quản trị nhà chung cư. Khi đó, các công ty xây dựng thực hiện chuyển giao công việc quản lý cho ban quản trị và các công ty quản lý chuyên nghiệp.

Hình thức trọn gói này có lợi cho nhiều phía. Nhà đầu tư là chủ sở hữu mảnh đất xây dựng chung cư do được thuê 50 năm, hay có được qua đấu giá, hoặc được giao từ quỹ đất công theo chương trình. Nhà đầu tư được hưởng các ưu đãi trong chương trình NoXH về thuế, phí, lãi suất và thủ tục pháp lý.

Ngoài ra, nhà đầu tư ngoài việc thu lợi nhuận từ cho thuê, họ còn nhận được khai thác từ các dịch vụ khác như cho thuê mặt bằng, kinh doanh bãi giữ xe, nhà trẻ, siêu thị, quán cà phê, nhà hàng, phòng tập GYM…

Những hoạt động kinh doanh và cho thuê mặt bằng như thế này, không thể thực hiện được ở các chung cư bán đứt cho người mua. Và như vậy lợi nhuận thu được chủ đầu tư không phải xin phép ban quản trị chung cư, mà họ có toàn quyền chi phí vào các hạng mục cần thiết như nâng cấp, cải tạo, sửa chữa, làm mới, đảm bảo cho chung cư luôn hoạt động bình thường.

Chủ đầu tư vừa là người xây dựng, vận hành, quản lý một vòng đời NoXH (khoảng 50-70 năm) nên không xảy ra những kiện cáo, tranh chấp ở các chung cư thường thấy liên quan đến quỹ bảo trì 2%, chậm sửa thang máy, không chịu trách nhiệm trang bị các thiết bị PCCC. Chủ đầu tư cũng hoàn toàn chủ động trong việc tổ chức các hoạt động và tuyển người, trả lương cho các loại dịch vụ ở chung cư.

Trong cuộc hội thảo NoXH được tổ chức tại TP.HCM mới đây, các doanh nghiệp tỏ ra ngần ngại nếu làm NoXH rồi giao lại cho nhà nước bán cho người lao động, nhà đầu tư được hưởng 10% lợi nhuận. Theo như chia sẻ của ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, sẽ là “tự sát” vì lợi nhuận thu được không đủ bù đắp tiền vay của ngân hàng. Nhưng nếu các nhà đầu tư có quyền xây dựng, cho thuê kết hợp với bán và khai thác các dịch vụ từ NoXH, có thể họ sẽ tham gia.

Nhìn về lâu dài, giải pháp nhà ở cho thuê có lợi hơn cho chính quyền các thành phố lớn như Hà Nội TP.HCM. Để đảm bảo nơi ở cho hàng chục triệu người lao động, Chính phủ cần có một quỹ NoXH cũng vô cùng lớn, không chỉ dừng lại ở 1 triệu căn mà sẽ tiếp tục gia tăng mãi theo thời gian, có thể là hàng chục triệu căn, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng ít.

Một giả định đến năm 2050, Nhà nước lo được 70-80% nhà ở cho công nhân, nhưng trên thực tế công nhân ở các KCN-KCX không phải là con số bất biến, bởi công nhân thường không cố định chỗ làm, thường xuyên chuyển chỗ làm gần nơi làm việc mới.

Trong một nghiên cứu về nhà ở cho công nhân, KTS. Lưu Trọng Hải cho biết, 78% công nhân từ các tỉnh không có ý định sống lâu dài ở TPHCM mà chỉ làm việc một thời gian, khi có đủ vốn và hết thời thanh xuân sẽ lại quay về quê hương mưu sinh vào nghề khác, hay làm nông khi không còn sức.

Do vậy NoXH cho thuê do Chính phủ và địa phương tạo dựng được coi là giải pháp hợp lý nhất. Các nước xung quanh chúng ta như Thái Lan, Philippines, Malaysia hay Indonesia cũng xây dựng một quỹ nhà cho thuê rất lớn. Tuy nhiên, loại hình NoXH cho thuê với Việt Nam là mới nên cần vừa làm vừa rút kinh nghiệm.