21:59 - 15/08/2022

Thị trường địa ốc ‘lành ít dữ nhiều’

Hơn 3 năm qua thủ tục đầu tư xây dựng dự án BĐS gặp rất nhiều khó khăn, kéo dài khiến chi phí đầu tư tăng lên đáng kể, dẫn đến hạn chế nguồn cung, giá thành đầu ra tăng cao, gây khó cho người mua nhà để ở và nhà đầu tư.

Thị trường BĐS đang đối diện với những thực tế “dữ nhiều lành ít”.

Nay chủ trương siết tín dụng cho vay BĐS càng làm thị trường khó khăn hơn, nguy cơ dẫn đến “đóng băng” là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Khó khăn bủa vây

Trao đổi với ĐTTC, nhiều giám đốc sàn giao dịch BĐS cho biết vài tháng trở lại đây giao dịch sản phẩm tại các dự án nhà ở, nhất là các dự án ở các tỉnh khá chậm. Đặc biệt sau khi có thông tin siết chặt tín dụng vào BĐS, số lượng khách hàng quan tâm đến BĐS giảm rõ rệt, nhất là giới đầu tư mua đi bán lại.

“Chúng tôi có hợp tác với chủ đầu tư để phân phối dự án BĐS nghỉ dưỡng ở Bình Thuận. Dự án này có vị trí khá đẹp, khả năng sinh lời hấp dẫn, tuy nhiên sau khi có ý kiến của lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về việc cân nhắc, thận trọng trong cho vay BĐS, lượng khách quan tâm so với trước đó giảm đến 50%” – anh Hà, giám đốc một sàn giao dịch BĐS chia sẻ.

Nhiều doanh nghiệp đầu tư BĐS lớn cũng khan dòng tiền để triển khai dự án, khiến không ít doanh nghiệp phải đi vay mượn bên ngoài. Theo báo cáo từ CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG), đến hết quý 2/2022 tổng tài sản của QCG đạt gần 9.800 tỷ đồng, không thay đổi đáng kể so với hồi đầu năm nay. Trong đó, giá trị hàng tồn kho chiếm hơn 7.100 tỷ đồng, còn lượng tiền mặt của công ty chưa đến 40 tỷ đồng. Tổng dư nợ NH của QCG chiếm hơn 450 tỷ đồng. Trong khi đó, QCG vay mượn các tổ chức, cá nhân liên quan gần 1.000 tỷ đồng. Nhiều doanh nghiệp chia sẻ, họ gặp khó huy động vốn kênh trái phiếu, trong khi đó khách hàng e ngại khó vay vốn NH, khiến thanh khoản trên thị trường gần như tê liệt.

Mới đây, trao đổi về chủ trương của NHNN đối với tín dụng BĐS, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú, nhấn mạnh: “Quan điểm của NHNN từ trước đến nay vẫn theo tinh thần là kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn như BĐS, chứng khoán…

Đối với BĐS, các đối tượng cần kiểm soát chặt chẽ là nguồn tín dụng lớn như xây resort nghỉ dưỡng, những dự án có tính chất đầu cơ, lũng đoạn giá…

Quan điểm này sẽ tiếp tục được thực hiện trong năm 2022 và những năm tiếp theo”. Như vậy, có thể tiên liệu trong thời gian tới dòng tiền vào BĐS sẽ được kiểm soát khá chặt, những phân khúc BĐS xa xỉ sẽ càng khó khăn hơn, nhất là việc xét giải ngân cho các nhà đầu tư ở phân khúc này.

Bên cạnh việc siết chặt dòng tiền, những khó khăn trong thủ tục đầu tư cũng đã khiến nhiều doanh nghiệp điêu đứng. Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang phân tích, nhìn lại các đợt thị trường BĐS khủng hoảng, đợt khủng hoảng lần này rất nặng nề bởi sự khó khăn “hội tụ” nhiều yếu tố như chính sách, thủ tục đầu tư, thị trường đã tích tụ nhiều năm qua, không phải đến từ yếu tố đơn lẻ như những lần khủng hoảng trước.

Nhiều hệ lụy khó lường

Những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến nhiều chủ đầu tư BĐS đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Người dân lo ngại nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, có thể sẽ khiến mặt bằng giá nhà hướng tới người ở thực tăng lên trong thời gian tới.

Những yếu tố nói trên sẽ tác động tiêu cực lớn đến thị trường BĐS. Mới đây, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đã có văn bản đề nghị NHNN thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, là khách hàng tin cậy, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Cụ thể, HoREA kiến nghị NHNN tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 lên mức 15-16% so với mục tiêu cũ (14%), nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường địa ốc. Trong đó, xem xét tăng trần dư nợ tín dụng cho 4 NHTM cổ phần lớn nhất (Big 4) và các NHTM đạt chuẩn Basel 2.

HoREA cũng đề nghị NHNN cho phép NHTM được cho khách hàng vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ 3, hoặc cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư, hoặc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống, trong đó có xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, động thái kiểm soát chặt tín dụng vào BĐS có thể sẽ tạo ra hệ lụy như nguồn cung tiếp tục khan hiếm và giá nhà đất tiếp tục tăng cao. Kịch bản xấu hơn có thể khiến thị trường địa ốc bị đóng băng. Bởi lẽ, vốn tín dụng hiện là nguồn vốn mồi quan trọng và chủ yếu của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh thị trường vốn của Việt Nam đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng.

Việc siết tín dụng BĐS sẽ ảnh hưởng lập tức đến các dự án đang triển khai, từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm. Việc ồ ạt siết tín dụng BĐS còn là sự đánh đồng các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp với những đơn vị năng lực kém, như vậy không có tính thanh lọc để lành mạnh hóa thị trường.

Ngoài ra, một trong những yếu tố báo chí phản ánh, nhà đầu tư kêu rất nhiều trong nhiều năm qua, là sự chồng chéo trong thủ tục đầu tư dự án nhà ở khiến hàng trăm dự án phải “đóng băng”. Sự không thống nhất trong các thủ tục đã khiến hồ sơ dự án chạy lòng vòng từ sở ngành này qua sở ngành kia, rồi gửi lên UBND tỉnh, thành, gửi ra bộ ngành trung ương để hỏi, cuối cùng doanh nghiệp cũng phải chờ… hướng dẫn.

Những khó khăn trong thực hiện thủ tục khiến doanh nghiệp BĐS không thể triển khai xây dựng, không đủ điều kiện bán hàng, giao nhà không đúng tiến độ… Tất cả rắc rối này làm dòng tiền bị tắc, doanh nghiệp phải kéo dài thời gian trả lãi vay, nuôi bộ máy (hoặc giải tán) nhưng không hoạt động hoặc hoạt động rất kém hiệu quả.