10:19 - 18/08/2025

Sức ép tăng lãi vay mua nhà

Trong bối cảnh thanh khoản ngân hàng thắt chặt, tạo sức ép tăng lãi suất huy động, thị trường quan ngại các gói tín dụng, đặc biệt các ưu đãi cho vay mua bất động sản sẽ bị điều chỉnh.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, áp lực đó không đáng ngại khi các ngân hàng phải duy trì ổn định lãi vay để thúc đẩy tín dụng, góp phần đạt mục tiêu tăng trưởng GDP của Chính phủ.

Thanh khoản không còn dồi dào

Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã bơm ròng thanh khoản cho hệ thống ngân hàng. Tính đến ngày 25/7, lượng OMO đang lưu hành đạt 210 nghìn tỷ đồng, đánh dấu mức cao nhất kể từ tháng 1/2017.

Trong tuần từ ngày 4 – 8 tháng 8, NHNN phát hành 125,5 nghìn tỷ đồng, tăng 82,3% so với tuần trước đó, đồng thời rút khoảng 118,1 nghìn tỷ đồng đáo hạn trên kênh mua kỳ hạn. Động thái bơm – hút nhịp nhàng song vẫn nâng giá trị lưu hành trên kênh mua kỳ hạn tăng lên mức 216,5 nghìn tỷ tại cuối tuần trước. Điều đó cho thấy trong bước sóng lãi suất liên ngân hàng từ mức 3,07% cuối tháng 7, tăng lên 6,25% trong tuần đến ngày 8/8, nhà điều hành vẫn cam kết hỗ trợ thanh khoản cho các ngân hàng mở rộng tín dụng.

Vietcap dự báo lãi suất liên ngân hàng có thể duy trì ở mức cao trong ngắn hạn, với khả năng NHNN sẽ tiếp tục bơm thanh khoản để ổn định hệ thống. Cùng với đó, tỷ giá vẫn được kỳ vọng giảm bớt áp lực để NHNN “rộng cửa” giảm lãi suất khi nhiều khả năng FED sẽ cắt giảm lãi suất trong cuộc họp tháng 9 tới.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích Yuanta Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh tín dụng toàn hệ thống tới cuối tháng 7 đã tăng gần 10% và các ngân hàng vừa được điều chỉnh tăng room tín dụng, nhu cầu vốn tại các ngân hàng sẽ tiếp tục tăng và thanh khoản hệ thống từ đầu tháng 7 tới nay cũng không còn dồi dào như 6 tháng đầu năm 2025.

Trong khi đó, mới đây thị trường có thông tin về việc một ngân hàng có vai trò lớn trong hệ thống, đã tăng lãi suất cho vay với khách hàng cá nhân kỳ hạn 24 tháng, nhưng chỉ áp dụng đối với 2 chương trình cho vay nhà ở ưu đãi trước đây.

Bên cạnh đó, việc lãnh đạo của các ngân hàng thương mại (NHTM) lớn trong hệ thống, như Tổng giám đốc Vietcombank kiến nghị NHNN nghiên cứu giảm trần lãi suất huy động để giúp ngân hàng có giá vốn đầu vào tốt hơn, qua đó hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh; cũng như xem xét tăng tỷ lệ tính tiền gửi Kho bạc Nhà nước trong cơ cấu nguồn vốn ngắn hạn, giúp ngân hàng có thêm nguồn lực tín dụng cho nền kinh tế; hay Tổng giám đốc BIDV Lê Ngọc Lâm đề xuất NHNN nâng hạn mức vay qua phương thức điện tử từ mức hiện tại (100 triệu đồng) lên mức cao hơn, đáp ứng nhu cầu thực tế và giảm chi phí tín dụng… đều cho thấy các nhà băng có tính dẫn đầu hệ thống cũng đang chịu áp lực thanh khoản và quan tâm các điều kiện nhằm cân đối nguồn vốn, thúc đẩy cho vay.

Nỗ lực duy trì lãi vay

Trên thị trường, nhiều NHTM có các gói cho vay ưu đãi mua nhà ở nổi bật, với lãi suất cố định kỳ hạn 3, 6, 12 hoặc 24, 36 tháng… chỉ từ 6% đến hơn 8%/năm. Tùy thuộc ưu đãi mà phí tất toán trước hạn có thể từ 1% lên tới 4% và áp dụng lùi bậc theo năm. Một số ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam có mức lãi suất cố định ưu đãi hấp dẫn, dưới 6%/năm như ShinhanBank, UOB… nhưng khách hàng lưu ý về thẩm định nghiêm ngặt, định giá tài sản và phí tất toán.

Ngoài ra, gói cho vay ưu đãi mua nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi theo chỉ đạo Chính phủ, đã được hàng chục NHTM hưởng ứng, với lãi suất của các gói vay cũng từ 5,5%/năm.

Tuy nhiên, một chuyên gia giả định nếu lãi vay của các gói vay mua nhà ở hết thời gian ưu đãi sẽ điều chỉnh, thì trên lãi suất cơ sở của nhiều ngân hàng trên 8%/năm, cộng biên độ; hoặc áp dụng lãi suất kỳ hạn 12 tháng tiền gửi của các ngân hàng lớn + biên độ 3 – 4% (tùy điều kiện của hợp đồng vay), lãi suất sau thời gian ưu đãi cố định có thể từ 9%/năm trở lên. Điều này khiến áp lực lãi vay của các gói vay tín dụng nhà ở tăng cao, hạn chế khả năng tiếp cận vốn cũng như giảm giá trị kích thích tiêu dùng bất động sản của các chương trình.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, Chính phủ đã quyết tâm tăng trưởng GDP cao từ 8,3-8,5%. Trong 100 ngày còn lại của 2025, tăng trưởng tín dụng thường sẽ là đòn bẩy lớn cho mục tiêu này. Trong tăng trưởng tín dụng, lực dồn cho nhu cầu vay mua bất động sản khi thị trường vào chu kỳ phục hồi, cũng đang được đặt kỳ vọng.

Nếu lãi suất cho vay tăng, sẽ mâu thuẫn với mục tiêu đẩy vốn và tiếp vốn an sinh nhà ở. Theo đó, các chuyên gia khuyến nghị lãi suất ưu đãi cho vay mua bất động sản cần được xem xét ưu tiên gần tương đương như cho vay đối với SMEs.

Để làm được điều này, rất cần 1 chương trình tổng thể để xem xét hỗ trợ cân đối nguồn vốn như kiến nghị của các ngân hàng lớn, ngoài yếu tố giữ hỗ trợ thanh khoản, cũng như một chương trình tái cấp vốn để tín dụng cho vay mua nhà với các đối tượng ưu tiên giảm áp lực thương mại.

Các chủ đầu tư cũng cần thỏa thuận với các ngân hàng để có các chương trình tốt nhất cho người vay mua nhà tại dự án của mình.