09:46 - 29/03/2023

Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư gây ‘méo mó’ thị trường

Quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi chung cư hết thời hạn sử dụng không phù hợp, vì không thể đồng nhất thời hạn sử dụng nhà chung cư, tức tuổi thọ nhà chung cư với quyền sở hữu nhà chung cư.

Nếu xác lập thời hạn sử dụng chung cư mà không cụ thể sẽ tạo xu hướng người dân mua đất ở.

Đề xuất dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, tức chủ sở hữu nhà chung cư phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ.

Và nếu muốn được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, phải nộp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới. Đề xuất này của Bộ Xây dựng đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

Rối rắm xác lập thời hạn sử dụng

Mới đây, trong phiên về Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, cho rằng can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân. Tuy nhiên, theo kết luận của phiên họp, cần có quy định cụ thể việc Nhà nước có quyền quyết định, trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội yêu cầu cơ quan soạn thảo dự án luật tiếp thu ý kiến tại phiên họp, ý kiến các cơ quan tổ chức, nhân dân, và lưu ý không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Thế nhưng, Chính phủ vẫn có quyền trình Quốc hội phương án của mình, có thể 2 phương án (của Chính phủ và theo kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội). Trong đó giải trình 2 phương án phải nêu rõ ưu điểm, nhược điểm; trình bày một cách toàn diện, lập luận rõ ràng, làm cơ sở để các đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến, quyết định để đảm bảo tính dân chủ, khách quan.

Cũng trong phiên họp của Ủy ban Pháp luật Quốc hội, đa số ý kiến thành viên thường trực của Cơ quan thẩm tra Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) không tán thành việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn. Bởi nhà ở là tài sản lớn của người dân, việc quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn khiến quyền sở hữu của người dân không được xác lập, phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý khi kiểm định nhà chung cư.

Việc này cũng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản (BĐS) vốn đang gặp nhiều khó khăn. Quy định này có thể dẫn tới mất cân đối cung – cầu nhà ở, người dân tăng mua đất thay vì mua căn hộ chung cư, và giá nhà đất có thể tăng cao.

Do vậy, không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà vẫn giữ như hiện hành. Tức sở hữu nhà chung cư không có niên hạn, nhưng cần bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoặc hết niên hạn sử dụng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cả phương án 1 và 2 đều có mặt hạn chế, khiếm khuyết, chưa hoàn hảo nên không thể lựa chọn. Quy định về sở hữu nhà chung cư gồm Điều 25 và Điều 26 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi chưa hết thời hạn sử dụng do thuộc trường hợp phải phá dỡ, là không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

“Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy, quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật, có nghĩa quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở” – ông Châu lập luận.

Cần có lộ trình

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc CTCP DRH Holding, cho rằng quyền sở hữu căn hộ chung cư nên có nhiều thời hạn, cần có độ mở về niên hạn sử dụng công trình, tùy thuộc vào kỹ thuật xây dựng, chất lượng tòa nhà.

Theo ông Sơn, việc hướng tới thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn sử dụng của công trình là đúng đắn nhất, bởi quan trọng nhất là sự an toàn cho cư dân. Để triển khai xây dựng lại chung cư hết hạn cần có cơ chế ngay từ đầu, tránh tình trạng như hiện nay, những chung cư cũ xuống cấp muốn giải tỏa rất khó khăn.

“Theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình cấp đặc biệt, cấp 1 trên 100 năm, cấp 2 là 50-100 năm, cấp 3 từ 20 năm đến dưới 50 năm… Niên hạn chung cư cũng nên theo đó” – ông Sơn đề xuất.

Các chuyên gia pháp luật cho rằng, không thể đồng nhất “thời hạn sử dụng chung cư” với “quyền sở hữu chung cư”, vì đây là 2 phạm trù hoàn toàn khác nhau. Một cái thuộc phạm trù “kỹ thuật xây dựng”, cái còn lại thuộc phạm trù “quyền sở hữu tài sản” với đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Do đó xác lập quyền sở hữu nhà chung cư nên được tuân thủ quy định tại Luật Nhà ở hiện hành và chấm dứt theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo HoREA, TP.HCM có 1.568 khu chung cư, trong đó có 474 khu chung cư gồm 573 lô xây dựng trước năm 1975 với 50.640 căn hộ, 13 khu chung cư hư hỏng nặng (cấp D), nguy hiểm cho người sử dụng, cần phải phá dỡ, xây dựng lại.

Trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhất là nhà chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng, nhiều dự án đã thực hiện thành công. Đó là những dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ có mẫu số chung là “hợp lòng dân”, được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng tình ủng hộ, tham gia. Bởi đã được bàn bạc, trao đổi dân chủ, thấu tình đạt lý và quyết định theo đa số, nhất là đã xây dựng được phương án bồi thường, hỗ trợ, giải quyết tạm cư, tái định cư, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người dân.

Cụ thể, dự án di dời, tái định cư các hộ dân thuộc lô IV, lô VI khu chung cư Thanh Đa, phường 27, quận Bình Thạnh do bị nghiêng, lún, nguy hiểm cho người sử dụng. Do vậy, tất cả 300 chủ sở hữu nhà chung cư và gia đình đều được di dời, tái định cư tại khu chung cư tái định cư số 4 Phan Chu Trinh (phường 12, quận Bình Thạnh) ở gần trung tâm TP hơn khu Thanh Đa, có thể nói là rất thành công và được lòng dân.

Việc hoán đổi căn hộ tái định cư cũng là giải pháp thỏa đáng và cần được tính tới. Thí dụ, chủ sở hữu căn hộ cũ có diện tích 84m2 được hoán đổi 2 căn hộ tái định cư có diện tích 60m2/căn. Theo đó hộ này được bồi thường và được mua lại căn hộ theo giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (giá vốn) đối với phần diện tích 84m2, phần diện tích dôi dư 40m2 được mua theo giá thị trường.