15:53 - 16/05/2022

Nhiều nước châu Á áp thuế để hạ nhiệt thị trường bất động sản

Ở châu Á, nhất là những nước phát triển, tình trạng đầu cơ và giá đất đai, nhà ở gia tăng đã gây nên sự mất cân bằng về xã hội.

Một góc TP Seoul, Hàn Quốc.

Hiện trạng này buộc chính phủ các nước phải đưa ra những chính sách quản lý đất đai chặt chẽ hơn, trong đó có việc áp dụng các loại hình thuế bất động sản để hạ nhiệt thị trường.

Nhằm vào giới đầu cơ

Sau cuộc khủng hoảng trên thị trường, bắt nguồn từ sự kiện vỡ nợ của nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc Evergrande, giới chức nước này công bố kế hoạch cải cách thuế tài sản và áp thuế mới đối với chủ sở hữu bất động sản, đất đai. Động thái này khiến dư luận cho rằng “kỷ nguyên vàng” của quyền sở hữu bất động sản ở quốc gia tỷ dân đang gần kết thúc. Hiện vẫn chưa rõ mức thuế được đề xuất. Nhưng nếu mức thuế là 1%, các khoản nộp thuế trong tương lai sẽ tương đương 20-40% trị giá một lô đất (dựa trên quyền sử dụng đất 70 năm ở Trung Quốc).

Đề án thí điểm dự kiến kéo dài 5 năm, sau khi Chính phủ Trung Quốc công bố các chi tiết trong thời gian tới. Thuế bất động sản sẽ áp dụng với tất cả các loại bất động sản nhà ở và không phải nhà ở tại các vùng thí điểm (ngoại trừ một số loại hình nhà ở nông thôn). Người nộp thuế là người giữ quyền sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở.

Theo hãng tin Reuters, giá nhà trung bình ở Trung Quốc đã tăng chóng mặt do quá trình đô thị hóa thần tốc thúc đẩy nhu cầu. Giới nhà giàu ở Trung Quốc thường tích đất, chờ giá tăng và bán lại với giá cao. Tuy nhiên, dư luận cho rằng, việc áp thuế bất động sản tại Trung Quốc cần cân nhắc thêm về thời điểm ban hành lẫn mức thuế. Lý do là việc áp thuế bất động sản có thể khiến tăng trưởng kinh tế giảm tốc, bởi các ngành liên quan (từ thép, xi măng, máy móc kỹ thuật đến thiết bị gia dụng) đều sẽ bị ảnh hưởng nặng nề. Bất động sản chiếm khoảng 25% GDP của Trung Quốc. Những rắc rối của ngành công nghiệp này có thể tạo ra lực cản lớn đối với tăng trưởng kinh tế. Theo Công ty Tư vấn China Real Estate Information, trước thông tin Chính phủ Trung Quốc siết chặt quản lý thị trường bất động sản, trong 2 tháng đầu năm nay, doanh số bán bất động sản ở nước này giảm hơn 40%.

Ở Hàn Quốc, tình trạng đầu cơ bất động sản đã diễn ra trong nhiều năm. Chính phủ Hàn Quốc đã có một số chính sách nhằm ngăn cản hoạt động đầu cơ bất động sản, như áp thuế 0,15-0,5% đối với nhà riêng; 0,25% đối với nhà chung cư; 4% đối với biệt thự, nhà trong khu sân golf.

Hàn Quốc cũng tăng thuế bất động sản tổng hợp, loại thuế riêng dành cho cá nhân hay công ty sở hữu nhiều nhà đất một lúc, lên 6% – mức cao kỷ lục. Đồng thời, thuế chuyển nhượng nhà ở cũng bị tăng lên 10% cho đối tượng chỉ có 1 bất động sản. Với người sở hữu 2 nhà trở lên thì con số này là 20%, với 3 nhà là 30% và cứ thế tăng dần. Ngoài ra, Hàn Quốc yêu cầu những người mua bất động sản có tổng trị giá vượt 500 triệu won (440.883 USD) có bản tường trình cụ thể về nguồn tài chính cũng như kế hoạch sử dụng đất, nhằm tránh trường hợp đầu cơ sang tên ngắn hạn.

Điều chỉnh theo thị trường

Tại đảo quốc Singapore, nơi có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, chính phủ từ lâu chú trọng xây dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài hạn. Chính sách thuế nhà cửa của Singapore không đánh vào người có nhu cầu thực sự sở hữu nhà để ở, người thu nhập trung bình trở xuống, mà đánh vào giới đầu cơ tích trữ, tăng thuế rất cao vào căn nhà thứ 2 trở lên và nhà có giá cao.

Qua các đợt điều chỉnh vào các năm 2011, 2013, 2018 và gần đây nhất là tháng 12-2021 – sau khi giá nhà đất tăng 9%, giá chung cư tăng 15% vào quý 2-2021, Chính phủ Singapore đã công bố biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản chặt chẽ hơn. Cụ thể, công dân và thường trú nhân Singapore, những người đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội, sẽ không bị tăng thuế trước bạ khi mua căn nhà đầu tiên. Tuy nhiên, họ sẽ phải chịu mức thuế trước bạ tăng thêm 5% nếu mua nhà thứ 2 và thứ 3 ở Singapore. Mức thuế này sẽ tăng từ 25% lên 35% đối với các công ty (bao gồm các đơn vị phát triển bất động sản mua các dự án chung cư ở Singapore). Người nước ngoài mua bất động sản sẽ phải đóng mức thuế trước bạ tăng từ 20% lên 30% trị giá căn nhà.

Sau 1 năm chứng kiến mức tăng cao nhất trong hơn 10 năm, thị trường nhà ở của Singapore đã có dấu hiệu hạ nhiệt do các biện pháp kiểm soát của chính phủ. Giá nhà riêng mới xây tăng chậm lại, ở mức 0,4% trong quý trước, trong khi doanh số bán nhà vào tháng 3-2022 giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 21 tháng.

Trong khi đó, ở Malaysia, các chính sách nhà, đất ở đô thị đã được soạn thảo để giúp đạt được mục tiêu kép là tái cơ cấu xã hội và giảm đói nghèo. Chính phủ can thiệp vào quá trình phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch. Nhằm ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ để xây nhà, các tiểu bang đã ban hành quy định là đất phải được phát triển trong vòng 2 năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu.

Hệ thống thuế tài sản ở Malaysia kết hợp 2 hình thức thuế suất tương đối và thuế suất tuyệt đối. Bất cứ chủ sở hữu bất động sản nào ở Malaysia cũng phải đóng 2 loại thuế. Thứ nhất là thuế tương đối, dùng để trang trải các chi phí xây dựng và sửa chữa các cơ sở hạ tầng công cộng trong khu vực hay thành phố. Thuế này được tính theo tỷ lệ phần trăm trên trị giá cho thuê ước tính hàng năm của tài sản (do chính quyền địa phương thẩm định). Chính quyền mỗi địa phương sẽ tự đặt ra một mức thuế suất riêng, nhưng thường ở quanh mức 4%. Thứ 2 là thuế tuyệt đối, được tính dựa trên loại hình và diện tích đất (do chính quyền địa phương quyết định). Ngoài ra, trong trường hợp chủ sở hữu cho thuê tài sản, họ cũng phải đóng thuế thu nhập từ khoản tiền cho thuê này.