09:11 - 01/12/2023

Nghịch lý giá thuê mặt bằng liên tục tăng dù ‘ế ẩm’

Với giá cho thuê lên tới gần 1 tỷ đồng/tháng, nhiều vị trí “vàng”, vị trí “kim cương” khu trung tâm TP.HCM đã phải bỏ trống thời gian dài.

Hàng chục cửa hàng trên tuyến đường Lê Lợi (quận 1) rơi vào tình trạng ế ẩm, chưa có khách thuê.

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cho thấy, đường Đồng Khởi (quận 1, TP.HCM) đứng thứ 13 trong bảng xếp hạng những đại lộ có mặt bằng bán lẻ đắt đỏ nhất thế giới. Đại lộ số 5 của New York (Mỹ) là nơi đắt đỏ nhất thế giới, kế đến là Đại lộ Via Monte Napoleone của Milan (Ý), phố Tsim Sha Tsui ở Hong Kong (Trung Quốc) đắt đỏ thứ ba thế giới.

Báo cáo cho biết giá thuê mặt bằng trên đường Đồng Khởi tương đương 350 USD/m²/tháng. Con số này tăng 17% so với cùng kỳ và tăng 40% so với trước dịch Covid-19. Như vậy, giá thuê mặt bằng đường Đồng Khởi cao hơn các tuyến đường đắt nhất tại Munich (Đức), Amsterdam (Hà Lan) hay Bangkok (Thái Lan), đưa đường Đồng Khởi lên vị trí thứ 13 trong bảng xếp hạng những đại lộ bán lẻ đắt đỏ nhất thế giới.

Theo ghi nhận của PV, tại các tuyến đường của trung tâm TP.HCM như Đồng Khởi, Nguyễn Thị Minh Khai, Lê Lợi, Hai Bà Trưng… hiện rất nhiều mặt bằng cho thuê bỏ trống. Giá cho thuê vẫn cao ngất ngưởng từ 200-700 triệu đồng/tháng (tuỳ vị trí).

Theo đại diện CBRE Việt Nam, giá thuê ở khu vực trung tâm TP.HCM vẫn có xu hướng tăng 1 – 1,5%/năm. Đáng nói, không chỉ giá cao, mặt bằng khu trung tâm hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc như khó xin giấy phép kinh doanh, giấy phép phòng cháy chữa cháy… Do vậy, các nhà bán lẻ sẽ tìm kiếm nhiều không gian hơn ở các khu vực ngoài trung tâm để ra mắt các cửa hàng bán lẻ tạm thời trong khoảng thời gian ngắn. Vì thế, mặt bằng trung tâm vẫn ở trạng thái bị “ế” khá nhiều.

Ngoài ra, việc chủ nhà tính toán chi phí trả lãi ngân hàng từ tài sản cho thuê bị lỗ thì rất khó để họ giảm giá. Ngay cả khi họ cho thuê giá cao nhưng vẫn lỗ so với tiền lãi ngân hàng phải trả. Trong khi phía thuê rất khó thuê với giá này vì kinh tế khó khăn, buôn bán chậm. Theo đó, cả người cho thuê và người đi thuê đều chưa “khớp” nhau ở nhu cầu và giá thương lượng.

Chia sẻ lý do người cho thuê không chịu hạ giá thuê dù mặt bằng để trống, ông Lê Minh Tiến, một nhà đầu tư BĐS kì cựu tại TP.HCM cho biết, thị trường đang diễn ra mâu thuẫn, giằng co về giá thuê giữa bên đi thuê với chủ nhà.

Cụ thể, trong bối cảnh nguồn cung mặt bằng nhiều trong khi nhu cầu giảm mạnh, người đi thuê mặt bằng có nhiều chọn lựa nên muốn giảm giá, muốn thuê với giá thấp hơn nhiều trước dịch. Ví dụ những mặt bằng trước dịch cho thuê được giá 300 triệu thì sau dịch họ chỉ trả tối đa 150 triệu, hoặc chủ nhà kỳ vọng cho thuê 400 triệu nhưng bên thuê chỉ trả tới 300 triệu.

Trong khi đó, chủ nhà sở hữu mặt bằng trung tâm cũng có cái lý là “căn nào chưa cho thuê được là chưa tìm được khách hàng phù hợp”, “giá thuê phải ngày càng tăng chứ sao lại giảm”, “hạ tầng ngày càng phát triển thì giá phải tăng chứ sao lại giảm”, và khó chấp nhận giá thuê vào 2022-2023 lại phải thấp hơn giá 2019.

Chia sẻ với báo chí về vấn đề trên, ông Tạ Trung Kiên – Phó Tổng Giám Đốc Công ty CP Đầu tư Phát triển Wowhome đưa ra 4 nguyên nhân chính khiến nhiều mặt bằng bỏ trống nhưng chủ nhà quyết không giảm giá: Thứ nhất, 80% mặt bằng bỏ trống tại trung tâm TP.HCM là của nhà nước nên rất khó giảm. Thứ hai, vì một mặt bằng có quá nhiều môi giới rao khiến chủ nhà như bị lạc vào “ma trận” thông tin nên không thể ra quyết định. Thứ ba, chủ những mặt bằng đó thường có 5 – 7 căn nhà, họ chấp nhận chịu lỗ vài tháng vì nghĩ qua năm, kinh tế phục hồi sẽ cho thuê được giá hơn. Cuối cùng, nếu giảm giá để có người thuê thì sau này rất khó tăng lên mức giá như mong muốn.

Câu hỏi đặt ra là liệu có giải pháp nào để tìm ra tiếng nói chung giữa chủ nhà và người đi thuê trong vấn đề tiền bạc, giúp cả hai bên cùng có lợi, đặc biệt là trong giai đoạn khó khăn hiện nay?

Theo nhiều chuyên gia, về ngắn hạn, để cùng vượt khó, cả chủ nhà và người thuê nên cùng ngồi lại để bàn bạc theo tinh thần xây dựng, không nên có tình trạng áp đặt theo kiểu “cá lớn nuốt cá bé”. Việc ngồi lại với sự thấu hiểu sẽ là cách nhanh nhất để hai bên đưa ra giải pháp chung tốt nhất.

Về lâu dài, các cơ quan quản lý cần tiếp tục hoàn thiện các chính sách, siết chặt quản lý nhằm giảm thiểu các đợt sốt đất, ngăn chặn việc giá trị BĐS liên tục lập các mặt bằng giá mới cao hơn, bất chấp quy luật thị trường. Đây không chỉ là giải pháp cho phân khúc mặt bằng cho thuê, mà còn là giải pháp chung nhằm ngăn chặn “bong bóng” BĐS trong tương lai.