15:15 - 16/01/2023

TP.HCM: Nguồn cung căn hộ, biệt thự tiếp tục khan hiếm

Nguồn cung căn hộ và nhà phố/biệt thự tại TP.HCM tiếp tục hạn chế do các nguyên nhân khách quan và chủ quan. Nguồn cung tương lai dự báo sẽ tiếp tục thu hẹp do khó khăn về vốn, pháp lý.

Phân khúc biệt thự, liền kề chỉ có hơn 1.000 giao dịch vào năm 2022, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills.

Nguồn cung căn hộ mới giảm

Báo cáo mới nhất của Savills về phân khúc căn hộ TP.HCM quý 4/2022 cho thấy, nguồn cung sơ cấp khoảng 21.000 căn, tăng 84% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 86%; trong đó, 80% nguồn cung mới đã ra mắt trong nửa đầu năm 2022.

Trong quý 4/2022, nguồn cung sơ cấp 8.000 căn tăng 20% theo quý và 2% theo năm; hàng tồn kho chiếm 80% và nguồn cung mới giảm 22% theo quý và 72% theo năm.

Các chủ đầu tư đang khó khăn trong việc huy động vốn và các thủ tục pháp lý phức tạp, trong khi lạm phát và lãi suất tăng đã ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý người mua.

Trong năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn, tăng 55% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 69%, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. Giá bán trung bình đạt 107 triệu VNĐ/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm.

Trong quý 4/2022, giá bán trung bình đạt 125 triệu VNĐ/m2 thông thủy, mặc dù ổn định theo quý nhưng tăng 71% theo năm. Căn hộ từ 2 đến 5 tỷ VNĐ chiếm 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ VNĐ. Người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 tỷ đến trên 10 tỷ VNĐ/căn.

Để huy động vốn từ người mua, các chủ đầu tư áp dụng chiết khấu lên tới 40%. Hạn mức tăng trưởng tín dụng vào bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cho vay tăng cao, chủ đầu tư áp dụng chính sách kéo dài thời hạn thanh toán lên đến ba năm.

Lượng bán đến từ các dự án áp dụng các chính sách này chiếm khoảng 30% lượng bán trong Q4/2022. Bên cạnh các ưu đãi hỗ trợ bán hàng, nhưng người mua vẫn quan tâm về pháp lý và tiến độ xây dựng hơn là các chương trình ưu đãi. Khoảng 80% lượng bán Q4/2022 đến từ các dự án có xây dựng tốt hoặc sắp bàn giao.

Theo Savills, các chủ đầu tư trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ cho đến năm 2023. Trong ngắn hạn, việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Năm 2023, nguồn cung tương lai ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở TP.HCM vẫn cao do tỷ lệ di cư thuần tăng, dân số ngày càng tăng và tốc độ đô thị hóa cao. Đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 103.800 căn; TP.Thủ Đức sẽ cung cấp 53%.

Biệt thự, nhà phố thanh khoản kém

Tại TP.HCM, năm 2022, nguồn cung sơ cấp nhà xây sẵn đạt hơn 1.600 căn, tăng 2% theo năm. Tỷ trọng nhóm sản phẩm trên 30 tỷ VNĐ tăng từ 7% năm 2018 lên 50% năm 2022, trong khi nhóm sản phẩm bình dân dưới 10 tỷ VNĐ giảm từ 50% năm 2018 xuống 20% năm 2022.

Trong Q4/2022, nguồn cung sơ cấp đạt 680 căn, giảm -16% theo quý nhưng tăng 72% theo năm. Nguồn cung mới giảm -59% theo quý xuống còn 246 căn và chiếm 36% nguồn cung sơ cấp. Gần một nửa số căn mới có giá trên 30 tỷ VNĐ tập trung ở Quận 2 và Quận 9.

Theo Savills, chỉ có hơn 1.000 giao dịch vào năm 2022, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm là do nguồn cung sơ cấp hạn chế, chính sách tín dụng chặt chẽ và thiếu các sản phẩm vừa túi tiền.

Lượng giao dịch Q4/2022 giảm 70% theo quý và 48% theo năm xuống 112 căn, mức thấp nhất trong 5 năm qua. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 16%, giảm 31 điểm phần trăm theo quý và -38 điểm phần trăm theo năm. Hàng tồn kho chiếm 54% lượng giao dịch của Q4/2022 và tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 14%.

Việt Nam là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất trên thế giới. Kéo theo tầng lớp trung lưu và giàu có đang tăng lên đáng kể. Sự gia tăng này thúc đẩy nhu cầu đối với các sản phẩm bất động sản chất lượng cao. Các sản phẩm trên 30 tỷ VNĐ chỉ chiếm 3% lượng giao dịch vào năm 2018 nhưng đã tăng lên đến 46% vào năm 2022.

Trong thập kỷ tới, Việt Nam được dự báo sẽ có số người siêu giàu sở hữu tài sản từ 100 triệu USD trở lên tăng nhanh nhất thế giới, điều này cho thấy nhu cầu về bất động sản cao cấp và có thương hiệu sẽ còn tiếp tục tăng.

Đến năm 2023, thị trường kỳ vọng sẽ có 1.200 biệt thự/nhà phố mới. Nguồn cung hạn chế do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong huy động vốn và hoàn thiện thủ tục pháp lý. Các dự án đáng chú ý bao gồm các giai đoạn tiếp theo của The 9 Stellars, The Global City và Senturia An Phú. Tất cả đều đang được xây dựng và có pháp lý rõ ràng.

Đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt trên 5.500 căn. TP.Thủ Đức, Bình Chánh, Bình Tân sẽ cung cấp gần 70%. Ưu tiên phát triển nhà ở gắn với kết nối giao thông công cộng như các tuyến Metro, đặc biệt tại khu vực Thủ Đức, Bình Tân, Quận 7 và Quận 12 theo Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 – 2030.