10:03 - 28/10/2022

NFT bất động sản ‘hút hàng’ khi minh bạch hóa

Một số startup công nghệ Việt đang chia nhỏ giá trị bất động sản để nhiều nhà đầu tư có thể đầu tư chung bằng cách phát hành NFT bất động sản như Metain, HomeBase và Moonka…

Cho dù chỉ với số vốn cò con 250.000 đồng, khoảng 10 USD, nhưng bạn vẫn có thể sở hữu một chứng chỉ quỹ của một dự án bất động sản tiền tỉ tại TP.HCM và các đô thị lớn trên thế giới. Minh họa: NFTTrends.

Các nhà đầu tư cò con với số tiền chừng vài trăm ngàn đến vài triệu đồng có thể trở thành đồng sở hữu những căn nhà, mảnh đất tiền tỷ.

Theo Statista, tính đến tháng 10/2022, doanh số của mảng thị trường mới tại Việt Nam đạt khoảng 27,9 triệu USD. Thế nhưng, giá trị pháp lý cho sản phẩm mới này vẫn còn bỏ ngỏ, cũng là mối lo ngại chung của các nhà đầu tư.

“Phân lô” sản phẩm số

Trong khi thị trường nhà đất gần như đóng băng từ hệ quả suy yếu của nền kinh tế, các công ty bất động sản bắt đầu tìm đến thị trường ngách để tìm thêm nguồn vốn. Mô hình đầu tư chung, giống như “phân lô” mảnh đất lớn, là chẻ nhỏ nguồn vốn đầu tư vào một dự án bất động sản, hay có thể là một căn nhà, để thu hút thêm nhiều nhà đầu tư nhỏ, vốn yếu. Còn các startup trong lĩnh vực proptech lại huy động vốn thông qua công nghệ token theo ba mô hình chính là hợp đồng hợp tác kinh doanh, đồng sở hữu và quỹ đầu tư kinh doanh bất động sản.

NFT, viết tắt từ non-fungible token, là tài sản không thể thay thế, hiện diện trên một chuỗi số (blockchain). Chuỗi khối mang nhiệm vụ như một sổ cái đảm bảo tính xác thực của tài sản lẫn chủ sở hữu. Mỗi token NFT có một mã định danh riêng độc nhất và thuộc về một chủ sở hữu duy nhất thường được giao dịch bằng tiền số, đôi khi đồng USD cũng được sử dụng. Một căn nhà có giá 3 tỉ đồng sẽ được chia nhỏ thành 1.000 phần có gắn mã NFT để chào bán, giá mỗi phần là 3 triệu đồng. Khách hàng có thể mua một hoặc nhiều phần của cơ ngơi tiền tỷ.

Metain tự quảng bá rằng mô hình đầu tư chung trên nền tảng của mình vận hành dựa vào định chế quỹ tín thác bất động sản (REIT viết tắt từ real estate investment trust) nhờ công nghệ blockchain giúp nhiều người cùng góp tiền vào mua một căn nhà, thông qua việc phát hành NFT tương đương với một chứng chỉ quỹ có giá trị là 10 USD.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng đã đến phương thức huy động vốn qua REIT để đa dạng hóa danh mục đầu tư cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong bối cảnh vốn tín dụng và trái phiếu đang ngưng đọng, việc huy động nguồn vốn thông qua các quỹ tín thác này được dự đoán sẽ phổ biến hơn. REIT là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án, doanh nghiệp bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác nhau bằng việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án bất động sản.

CitaDAO cung cấp dịch vụ thế chấp, cho vay, giao dịch đòn bẩy, giao dịch phái sinh, thậm chí khách hàng có thể đem bất động sản ra chia nhỏ để gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, dù số tiền phải đầu tư ít đi thì các nhà đầu tư vẫn lo ngại về lợi ích của mình trong phương thức đầu tư, huy động vốn mới. Nhà đầu tư càng tỏ ra thận trọng hơn khi trên thị trường xôn xao về việc một doanh nghiệp tung ra sản phẩm đầu tư chung, nhưng dự án này lại được mua từ công ty mẹ của doanh nghiệp. Dù không phát hành NFT, chiến lược của doanh nghiệp này bị nhiều điều tiếng “lùa gà” vì không mang lại quyền lợi cho nhà đầu tư chung khi bất động sản bán được.

Tâm lý nhà đầu tư e dè cũng dễ hiểu. Bởi hiện tại Việt Nam chưa có bất kỳ quy định pháp lý cho việc gọi vốn cho dự án bất động sản bằng các ứng dụng công nghệ. Vấn đề quản trị rủi ro cho doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư cũng được quan tâm, họ muốn biết các sàn giao dịch này sẽ kiểm soát và xử lý khi có sự cố ra sao.

Doanh số mảng NFT bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn 2018 – 2027, tính theo đơn vị ngàn USD. Nguồn: Statista.

Tài sản số vẫn nằm trong vùng xám ở Việt Nam

Tiến sĩ Võ Đình Trí – giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM và IPAG Business School Paris – lưu ý thiếu khung pháp lý là rào cản lớn nhất hiện nay trong thị trường tài sản số, bao gồm NFT. Dù một số quốc gia và lãnh thổ rất cởi mở đặt nền móng thử nghiệm cho hoạt động kinh tế số như Bồ Đào Nha hay Arab Saudi bắt đầu có khung pháp lý cho tài sản số. Tuy nhiên, rất nhiều nước vẫn còn giữ tài sản số trong vùng xám, không cấm cũng không cho phép. Còn có những nước thì cấm hoàn toàn. Điều trớ trêu là thị trường chợ đen lại rất nhộn nhịp tại những nước bị cấm.

Vì vậy, dù muốn hay không, thì các nhà chính sách cũng phải ngồi lại thảo luận khung pháp lý để kiềm chế các hoạt động phi pháp lợi dụng vùng xám này, nhất là vấn đề về trốn thuế, né thuế, rửa tiền…

TS Võ Đình Trí cũng dự đoán rằng sớm hay muộn gì các nền kinh tế trên thế giới sẽ vào cuộc. Được điều tiết bởi khung pháp lý, thị trường thứ cấp cũng đỡ bát nháo hơn với các chiêu trò đẩy giá, lùa gà. Cùng với khung pháp lý, các nhà làm chính sách phải đưa ra quyết định phân loại các loại tiền mã hoá, NFT… như tài sản hoặc tiền để thống nhất quy chuẩn kế toán và phương thức tính thuế.

Ở góc độ nhà đầu tư, ông Trí cũng lưu ý họ phải hiểu rõ thị trường mình tham gia đã có luật định về các loại tài sản số hay chưa. Không chỉ pháp lý ở nơi sàn giao dịch đăng ký nhà đầu tư phải xem xét việc đầu tư tài sản số có hợp pháp không mà ngay cả pháp lý nơi mình cư ngụ. Ví dụ, việc mở tài khoản trên một sàn tài sản số ở Mỹ sẽ có những quy định khác ở Singapore. Dù là cùng một sàn nhưng trách nhiệm và nghĩa vụ của nhà phân phối này được thực hiện khác nhau ở mỗi quốc gia mỗi khi phát sinh tranh chấp. Vì lý do này mà vị tiến sĩ khuyên các nhà đầu tư cẩn trọng và không đầu tư quá nhiều vào các loại sàn tài sản số vì Việt Nam chưa cho phép loại hình kinh doanh này.

Các loại tài sản số, đặc biệt là NFT liên quan đến bất động sản thì phải được đảm bảo bởi một tài sản vật lý cụ thể. Nghĩa là mỗi token NFT được sở hữu phải tương đồng với bất động sản thực. Bên cạnh đó, giao dịch NFT bất động sản phải thực hiện bằng phương thức lưu ký giữa ba bên là sàn giao dịch, nhà đầu tư và ngân hàng đảm bảo. Ngân hàng sẽ đóng vai trò quản lý tài sản để tránh rủi ro bên cung cấp NFT dùng quỹ trái phép. Tất nhiên, phương thức lưu ký này phải đi đôi với điều kiện rõ ràng để mỗi khi sàn giao dịch hay nhà đầu tư rút tài sản ra phải có sự xác nhận của ngân hàng.

Nhà đầu tư phải tự bảo vệ mình trước

Năm ngoái, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 100 thông qua đề nghị xây dựng cơ chế thử nghiệm (sandbox) có kiểm soát hoạt động fintech trong lĩnh vực ngân hàng. Có ý kiến cho rằng nên mở rộng thêm cơ chế sandbox cho cả những lĩnh vực khác gồm BĐS để áp dụng thuế cho các giao dịch ở Việt Nam.

Cơ chế sandbox sẽ trả lời cho câu hỏi có cần hay không hệ thống tiền tệ số để dòng tiền luân chuyển với các thị trường ngoài Việt Nam. Tuy nhiên, phương tiện thanh toán quốc tế dù là mã hoá nhưng vẫn phải liên thông với hệ thống tiền tệ hiện thời để đóng góp cho nền kinh tế. Để bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư cũng cần có chế tài để các sàn phải thông tin minh bạch về hoặc hạn chế giao dịch trong mô hình đầu tư chung.

Dù việc mua chung giúp người ít tiền vẫn có thể đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần nhận diện được rủi ro tiềm ẩn. Nếu thị trường rơi vào chu kỳ đi xuống, họ sẽ bị chôn vốn khi nhà đất không bán được. Bởi vậy, nhiều chuyên gia khuyên rằng chỉ nên dùng vốn nhàn rỗi cho khoản đầu tư này. Họ phải tìm hiểu thật kỹ về sàn giao dịch mình chọn để tránh các sàn lập ra với mục đích lừa đảo: công ty đã có đăng ký kinh doanh, các điều khoản giao dịch có minh bạch hay quy hoạch bất động sản, tranh chấp có bị né tránh… Khi có tranh chấp giữa những người sở hữu token thì họ phải tìm đến ai phân xử? Bên cạnh đó, họ cũng phải biết tự bảo vệ mình trước hacker khi tham gia vào đầu tư trên mạng và sở hữu các chứng chỉ quỹ kỹ thuật số.