09:43 - 09/02/2023

Mở ‘nút thắt’ thị trường bất động sản: bắt đầu từ trái phiếu?

Gần 700.000 tỷ đồng trái phiếu cần đáo hạn trong năm 2023 – 2024, các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước phối hợp xem xét các giải pháp giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với trái chủ.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó với việc trả nợ trái phiếu.

Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến về tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức sáng 8/2, một doanh nghiệp chia sẻ, trong đầu tư bất động sản có nhiều chi phí phát sinh, nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân như chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đây, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn tốt thì doanh nghiệp có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này. Nhưng hiện tại, doanh nghiệp mong muốn Ngân hàng Nhà nước xem xét thêm.

Trong khi đó, ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh cũng cho biết, cũng như một số nước trên thế giới, việc huy động vốn từ trái phiếu là một nguồn tiền rất tốt cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay kênh huy động này đang gặp bế tắc. Để giải quyết tình trạng khó khăn này, về góc độ doanh nghiệp, ông Khương kiến nghị Ngân hàng Nhà nước và các bộ ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt các trái chủ mới cảm thấy yên tâm đầu tư. Trong đó, đề xuất NHNN nới room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh và đầu tư.

“Câu chuyện nằm ở chỗ NHNN nới lỏng room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư để phát triển bất động sản. Lúc đó, doanh nghiệp mới phát triển lành mạnh và nhà đầu tư trái phiếu mới quay trở lại thị trường” – ông Khương cho biết.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Phương Lan, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland cũng chia sẻ, thị trường trái phiếu có những thay đổi lớn về quy định pháp luật dẫn đến một số khó khăn nhất thời. Niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường bị khủng hoảng mạnh. Theo bà Lan, cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài chính và NHNN.

“Thời gian vừa rồi trải qua cuộc khủng hoảng về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ và rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia vào thị trường này. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Chính vì vậy, chúng tôi đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ” – bà Lan cho biết.

Năm đỉnh đáo hạn trái phiếu

Thực tế, dù các hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn diễn ra khá sôi động trong khoảng thời gian cuối năm 2022, nhưng áp lực từ trái phiếu doanh nghiệp sắp đáo hạn nói chung và trái phiếu doanh nghiệp địa ốc nói riêng vẫn được đánh giá là khá lớn trong năm 2023.

Theo đó, năm 2023 – 2024 được coi là đỉnh đáo hạn trái phiếu với giá trị đáo hạn lên tới gần 700.000 tỉ đồng. Tính theo lượng đáo hạn các tháng trong năm 2023, giai đoạn giữa năm sẽ là giai đoạn căng thẳng đối với thị trường khi áp lực trái phiếu đến hạn lớn.

Theo báo cáo vừa công bố của Bộ Xây dựng, việc một số tổ chức, cá nhân bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư. Do vậy các doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để triển khai dự án cũng như cân đối dòng tiền hoạt động.

Trong khi đó, trao đổi với Diễn Đàn Doanh Nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết, sự ra đời của Nghị định 65 thay đổi Nghị định 153, quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, đã khiến hoạt động phát hành trái phiếu bị chững lại.

Nghị định 65 hướng đến tính chuyên nghiệp rất lớn, trong khi hệ thống cộng đồng đầu tư, cộng đồng mà doanh nghiệp cũng như là các nhà đầu tư, các nhà phát hành trái phiếu thì lại chưa chưa đảm bảo được cái tính chuyên nghiệp ấy. Rõ ràng vô hình chung khiến hoạt động phát hành trái phiếu gần như bị chững lại.

Vừa qua, Bộ Tài chính cũng đã công bố dự thảo sửa đổi Nghị định 65 – khung pháp lý mới nhất về trái phiếu doanh nghiệp, trong đó một số quy định sẽ có hiệu lực từ 1/1/2024, muộn hơn 1 năm so với đề xuất ban đầu để thị trường có thêm thời gian thích nghi với những quy định mới, nhằm khơi thông nút thắt thanh khoản cũng như cải thiện sức cầu thị trường.

Những quy định lùi thời hạn hiệu lực bao gồm: (i) định nghĩa về nhà đầu tư chuyên nghiệp; (ii) thời gian phân phối trái phiếu; và (iii) bắt buộc xếp hạng tín dụng.

Theo các chuyên gia, dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản chỉ có thể tạo ra nếu bán được sản phẩm, họ vay tiền hoặc phát hành trái phiếu để có tiền, sau đó hoàn thành những dự án và bán sản phẩm để có dòng tiền trở lại để thanh toán cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện tại hầu như không có chuyển động nào lớn, thị trường trái phiếu cũng đóng băng.

Đối diện với áp lực trả nợ ngày càng lớn, doanh nghiệp cần các chính sách “thông thoáng” hơn để có thể khởi động các dự án, tạo ra sản phẩm cung ứng ra thị trường, tạo dòng tiền mới.