09:25 - 27/12/2024

Dòng vốn bất động sản quay trở lại phía Nam

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản ở khu vực đô thị ngoại ô sẽ được hưởng lợi từ sự đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng.

MBS Research cho biết, trong năm 2024, TP.HCM ưu tiên triển khai 59 dự án giao thông với tổng ngân sách lên tới 231 nghìn tỷ đồng, tương đương 9,4 tỷ USD. Việc đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng giao thông sẽ giúp giảm áp lực cho các khu vực nội thành. Các dự án trọng điểm như Sân bay Long Thành (Đồng Nai) và Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ tạo ra triển vọng đầy hứa hẹn cho các dự án bất động sản dân cư tại các tỉnh phía Nam như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương và Bình Phước.

MBS Research nhận định, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ quay trở lại khu vực phía Nam. Theo đó, nguồn cung căn hộ dự kiến đến từ khu vực phía Đông và phía Tây do quỹ đất tại trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm.

Theo CBRE, nguồn cung tại TP.HCM năm 2025 dự kiến đạt 9.500 căn hộ mở bán mới, tăng 90% so với cùng kỳ. Các dự án mới tại TP.HCM sẽ chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, với sự ra mắt của các dự án như Lotte Eco Smart City, The Global City, Vinhomes Grand Park và East Valley.

“Do quỹ đất tại trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, nguồn cung mới có xu hướng tập trung tại các khu vực phía Đông và phía Nam, đặc biệt là tại TP Thủ Đức, cũng như các khu vực ngoại ô và các tỉnh lân cận, phù hợp với các kế hoạch phát triển hạ tầng. Đây sẽ là những khu vực tiếp tục chiếm lĩnh thị trường trong tương lai”, MBS đánh giá.

Trong khi đó, nguồn cung thấp tầng dự kiến sẽ tập trung ở phía Đông và phía Bắc TP.HCM. Theo MBS, với mục tiêu giảm áp lực cho khu vực nội thành, TP.HCM hướng đến tiếp tục đô thị hóa tại các khu vực có mật độ dân số thấp hơn, như TP Thủ Đức và huyện Nhà Bè. Nguồn cung nhà ở thấp tầng trong giai đoạn 2024-2025 sẽ chủ yếu tập trung tại TP Thủ Đức, nhờ hưởng lợi từ sự phát triển nhanh chóng của các dự án hạ tầng như mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Sân bay Long Thành, cầu Thủ Thiêm 4 và Vành đai 3. Các dự án bất động sản tại các đô thị vệ tinh như Đồng Nai và Bình Dương cũng sẽ hưởng lợi, với nguồn cung lớn hơn.

Trong năm 2025, nguồn cung nhà ở thấp tầng mới ở TP.HCM dự kiến đạt 1.100 căn, tăng 100% so với cùng kỳ, chủ yếu là các dự án mới triển khai, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, với tình trạng pháp lý tốt. Các dự án nhà ở thấp tầng mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp.

Công ty Chứng khoán Tiên Phong (TPS) cũng nhận định, dự kiến cuối 2024, khoảng 6.700 căn hộ được chào bán, nổi bật là các dự án như Vinhomes Grand Park – The Opus One và The Forest Gem. Giai đoạn 2025 – 2027, thị trường sẽ đón nhận hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án. Trong đó, TP Thủ Đức chiếm 49% nguồn cung, quận 7 chiếm 12%, và quận Bình Tân chiếm 9%.

Trong quý IV/2024, khoảng 140 căn hộ thuộc ba giai đoạn tiếp theo dự kiến sẽ được mở bán. Tuy nhiên, một số dự án khác đã hoãn kế hoạch sang năm 2025 để đợi thị trường có dấu hiệu thuận lợi hơn. Dự kiến đến năm 2027, nguồn cung mới sẽ đạt khoảng 5.182 căn. Trong đó, khu vực ngoại thành như Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, và Cần Giờ chiếm tỷ trọng lớn nhất với 59%. TP Thủ Đức dự kiến đóng góp 28%, Bình Tân chiếm 12%, và phần còn lại thuộc Quận 8.

Cũng theo TPS, trong giai đoạn 2025-2027 sắp tới, nhiều dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm tại miền Nam đang được tích cực triển khai. Trong đó, dự án đường Vành đai 3 đang triển khai thuận lợi, khi đã bàn giao được hơn 97% mặt bằng. Các gói thầu xây lắp đã đồng loạt khởi công. Dự kiến ngoài việc hoàn thành các hạng mục cơ sở hạ tầng giúp người dân đi lại thuận tiện, đây cũng sẽ là đòn bẩy giúp thị trường bất động sản vực dậy mạnh mẽ trong giai đoạn 2025 – 2027.

Tuy nhiên, theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản TP.HCM và cả nước sẽ vẫn còn nhiều khó khăn trong năm 2025, bởi các nguyên nhân sau đây:

Thứ nhất, từ khoảng tháng 8 đến cuối năm 2025 là thời điểm tập trung đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sau 02 năm được gia hạn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP với tổng giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng, cao nhất trong 03 năm 2023-2025.

Thứ hai, có “độ trễ” để cho các luật, văn bản dưới luật vừa ban hành đi vào cuộc sống và để khắc phục các“bất cập”, trì trệ trong công tác thực thi pháp luật của một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước.

Thứ ba, có “độ trễ” do quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng và triển khai thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội phải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn nên mất nhiều thời gian, nhất là giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến lúc được cấp Giấy phép xây dựng (Trước đây, giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án bất động sản thường mất trên dưới 03 năm hoặc thậm chí lâu hơn, trong lúc tại các nước trong khu vực chỉ mất khoảng 06 tháng).

Thứ tư, “Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030” vừa nhằm để thực hiện mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở đối với các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, đồng thời vừa tạo cú hích tác động tích cực đến thị trường bất động sản để cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng đến nhu cầu thực nhằm thúc đẩy phát triển nhiều nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở bình dân để cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.