11:53 - 11/06/2025

Bơm vốn cho bất động sản, nhà băng đang ‘tự cứu’

Việc NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm 2025, được kỳ vọng sẽ tạo ra một nguồn thanh khoản dồi dào hơn cho nền kinh tế. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư BĐS nào cũng được hưởng lợi như nhau từ dòng vốn này.

Việc khơi thông dòng vốn cho các dự án BĐS đang được kỳ vọng sẽ tạo ra động lực mới giúp cho thị trường khởi sắc, từ đó “giải cứu” cho các ngân hàng đang có dư nợ cho vay BĐS lớn.

Nhà băng “mắc kẹt” trong BĐS

Theo báo cáo của NHNN vào thời điểm đầu năm nay, tỷ lệ nợ xấu nội bảng toàn ngành ở mức 4,3%, tập trung tại một số NH yếu kém và diện kiểm soát đặc biệt.

Riêng với lĩnh vực BĐS, số liệu của NHNN đưa ra cũng cho biết, tính đến cuối quý I, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024 (năm 2024 là hơn 1,3 triệu tỷ đồng), tương ứng mức tăng 20%.

Đà tăng của tín dụng kinh doanh BĐS đang vượt xa mức tăng chung và tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực BĐS đang tăng nhanh.

Số liệu từ báo cáo tài chính của các NH cho thấy, tổng giá trị tài sản thế chấp, cầm cố chủ yếu là bằng BĐS. Điển hình như trong thuyết minh báo cáo tài chính năm 2024 của Agribank, tổng giá trị tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng đã gần đạt 3,19 triệu tỷ đồng (tăng hơn 9%).

Trong đó, BĐS vẫn là tài sản đảm bảo chủ yếu tại nhà băng này, khi đạt hơn 2,92 triệu tỷ đồng, tăng hơn 10% so với cuối năm trước. Trong khi đó, tại BIDV, tổng tài sản, giấy tờ có giá nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu lên tới 3,32 triệu tỷ đồng vào thời điểm cuối năm 2024. Còn tại VietinBank, con số này cũng không “kém cạnh” khi đạt gần 3,29 triệu tỷ đồng.

Theo số liệu khảo sát của SSI Reseach, tỷ lệ hình thành nợ xấu của 24 NH trong phạm vi nghiên cứu đã tăng lên 2,46%, gần bằng mức đỉnh 2,58% trong quý I-2023. Trong đó, các khoản vay quá hạn tăng 11,6% so với quý trước, đến từ cả nợ nhóm 2 tăng 2,8% so với quý trước và nợ xấu tăng 20,4% so với quý trước.

Chất lượng tài sản suy giảm, nhưng các NH lại đang không quá tích cực trong việc trích lập dự phòng nợ xấu. Theo đó, tỷ lệ bao phủ nợ xấu giảm còn 88,7%, đánh dấu mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Các NH ghi nhận mức giảm mạnh nhất về chi phí dự phòng theo năm là Vietcombank, Sacombank, TPBank, VIB.

Tại một hội thảo về tìm giải pháp xử lý nợ xấu được tổ chức vào cuối tháng 5 tại Hà Nội, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng nếu tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng đúng mục tiêu 16% trong năm, tổng dư nợ BĐS có thể đạt 3,8-3,9 triệu tỷ đồng.

Tuy nhiên, tín dụng vẫn chủ yếu chảy vào doanh nghiệp BĐS, trong khi người dân chưa mặn mà vay mua nhà do giá cao. Hiện các doanh nghiệp địa ốc tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro khi điều kiện vay vốn ngày càng khắt khe, báo cáo tài chính suy yếu, còn thủ tục giải ngân thì phức tạp và kéo dài.

“Thêm vào đó, nhiều NH chỉ chấp nhận tài sản đảm bảo là BĐS, chưa linh hoạt với các loại tài sản khác như cổ phiếu hay quyền tài sản. Điều này càng khiến doanh nghiệp khó tiếp cận vốn, nhất là trong bối cảnh áp lực tài chính ngày một gia tăng” – ông Thắng đánh giá.

Lợi nhuận đến từ “giải quyết” nợ xấu

Trên thực tế, việc thu giữ tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng là giải pháp tối ưu. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất ổn, việc này thậm chí có thể trở thành gánh nặng cho NH nếu không đi kèm các biện pháp xử lý hiệu quả.

Do đó, một trong những vấn đề đang được bàn thảo là xem xét luật hóa Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng khi sửa Luật Các tổ chức tín dụng.

Theo Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, khi luật hóa Nghị quyết 42, về phía tổ chức tín dụng có thể xử lý được tài sản đảm bảo của các khoản nợ. Có nghĩa, dòng vốn trước đây bị ách tắc và rất nhiều khoản nợ không thu hồi được thì nay nguồn vốn này đã được thu lại cho tổ chức tín dụng và có điều kiện để luân chuyển dòng vốn cho nhiều khách hàng vay hơn.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoài Ân, chuyên gia nghiên cứu chiến lược NH, việc luật hóa Nghị quyết 42 kỳ vọng mang lại công cụ pháp lý hữu hiệu giúp xử lý nhanh nợ xấu, từ đó hoàn nhập dự phòng và cải thiện lợi nhuận.

Lợi ích rõ rệt cho những NH có tỷ lệ nợ xấu cao hoặc đang tập trung xử lý các khoản vay doanh nghiệp. Trong báo cáo mới đây của BVSC, nhóm NH tư nhân tiếp tục đặt kế hoạch lợi nhuận 2025 mạnh mẽ hơn so với các NH quốc doanh, trong đó tổng hợp các NH tư nhân mà BVSC theo dõi đặt mục tiêu lợi nhuận trước thuế 2025 tăng trưởng hơn 16% so với cùng kỳ.

Ngược lại, hiện chỉ có VCB chính thức trình ĐHCĐ mục tiêu lợi nhuận trước thuế 2025 với mức tăng trưởng thận trọng ở 3,5%.

Cũng theo đánh giá của BVSC, thu hồi nợ xấu, nhất là BĐS, sẽ là động lực quan trọng với một số NH trong 2025, bù đắp cho xu hướng NH hy sinh lợi nhuận để phục vụ cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế vĩ mô.

Với triển vọng thị trường BĐS tiếp tục ấm lên về mặt thanh khoản nhờ khơi thông pháp lý, BVSC cho rằng thu hồi nợ xấu sẽ là “chiếc lốp dự phòng” cho các nhà băng cán đích lợi nhuận 2025, đặc biệt là các NH có tỷ lệ xóa nợ cao trong các năm qua và việc lựa chọn tài sản đảm bảo được đánh giá kỹ lưỡng.

Điển hình là VietinBank, khi ban lãnh đạo chia sẻ tại ĐHCĐ 2025 rằng NH kỳ vọng lợi nhuận từ thu hồi nợ năm nay đạt 10.000 tỷ đồng (trong kịch bản cơ sở), nhưng phấn đấu đạt từ 12.000-14.000 tỷ đồng.

Các NH khác dù chưa chia sẻ cụ thể mục tiêu lợi nhuận từ nợ đã xử lý rủi ro trong kế hoạch 2025, nhưng sẽ là cấu phần đóng góp đáng kể trong cơ cấu lợi nhuận năm nay, đặc biệt là khả năng Nghị quyết 42 sẽ được chính thức luật hóa.