10:23 - 06/05/2025

Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất có khả thi?

Bộ Tài chính nghiên cứu phương án tính thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản, tương tự thuế thu nhập doanh nghiệp.

Bộ Tài chính đề xuất nghiên cứu áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất.

Trong báo cáo gửi Quốc hội phục vụ phiên chất vấn, Bộ Tài chính đề xuất hai phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản nhằm phù hợp hơn với thực tế thị trường và tối ưu hóa nguồn thu ngân sách. Đây là một trong những bước đi quan trọng trong quá trình sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, vốn đang chịu nhiều sức ép điều chỉnh để đảm bảo công bằng, minh bạch và hiệu quả trong quản lý tài chính.

Hai phương án thuế

Theo Bộ Tài chính, phương án thứ nhất là tính thuế trên phần thu nhập thực tế từ chuyển nhượng bất động sản, tức phần chênh lệch giữa giá bán và tổng chi phí (gồm giá mua và các khoản chi phí hợp lệ khác). Trong trường hợp này, mức thuế suất được đề xuất là 20%, tương đồng với thuế suất thu nhập doanh nghiệp đang áp dụng cho các tổ chức có hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Phương án thứ hai đơn giản hơn, tiếp tục áp dụng mức thuế 2% trên tổng giá chuyển nhượng, sẽ được áp dụng khi không thể xác định rõ ràng giá mua, chi phí liên quan hoặc người chuyển nhượng không xuất trình được chứng từ hợp lệ.

Cả hai phương án đều đã từng hiện diện trong hệ thống pháp luật thuế. Từ năm 2007, Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định áp dụng mức thuế 25% trên thu nhập ròng từ chuyển nhượng bất động sản, hoặc 2% trên giá bán trong trường hợp không có căn cứ tính giá vốn. Tuy nhiên, từ năm 2015, pháp luật đã thống nhất mức thuế 2% trên tổng giá chuyển nhượng, một cách tiếp cận đơn giản nhưng còn nhiều bất cập.

Cần cơ sở dữ liệu và quy định chi phí minh bạch

Chia sẻ quan điểm về thuế bất động sản, theo PGS TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng – Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân), đánh giá phương pháp thu thuế 2% hiện nay là dễ áp dụng và thuận tiện cho cơ quan thuế nhưng lại để ngỏ nhiều lỗ hổng.

“Thực tế, người bán thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm số thuế phải nộp, gây thất thu cho ngân sách và làm méo mó thị trường,” ông Nghị nhận định.

Theo đó, việc quay lại tính thuế dựa trên thu nhập thực tế nếu có đủ cơ sở dữ liệu và hóa đơn, chứng từ sẽ giúp hệ thống thuế phản ánh đúng bản chất giao dịch, tạo ra sự công bằng và minh bạch.

Tuy nhiên, TS Phạm Thế Anh – Trưởng khoa Kinh tế, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, cách đánh thuế theo thu nhập ròng (20%) chưa chắc đạt được hiệu quả mong muốn nếu mục tiêu chính là chống găm giữ bất động sản và điều tiết thị trường.

Ông chia lập luận thành ba cấp độ: Hạ sách: Đánh thuế cao trên phần lãi từ chuyển nhượng có thể phản tác dụng – khiến người bán ngần ngại giao dịch, thậm chí găm giữ bất động sản lâu hơn, từ đó không những không hạ được giá mà còn khiến thị trường thêm đóng băng.

Trung sách: Đánh thuế theo thời gian nắm giữ – ví dụ, thuế suất cao cho những giao dịch trong thời gian ngắn – sẽ hạn chế đầu cơ, lướt sóng nhưng vẫn còn hạn chế trong việc chống găm giữ dài hạn.

Thượng sách: Áp dụng thuế tài sản thường niên đối với căn nhà hoặc mảnh đất thứ hai trở đi, đây được cho là cách tiếp cận tối ưu để khơi thông nguồn cung, giảm bất bình đẳng, đồng thời tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách mà không bóp nghẹt sản xuất hay làm méo mó thị trường lao động.

TS Phạm Thế Anh cũng nhấn mạnh rằng việc quá tập trung vào các “hạ sách” hoặc “trung sách” do dễ thực hiện, dễ tuyên truyền, có thể khiến giải pháp “thượng sách” mãi không có cơ hội được áp dụng, dù đây mới là hướng đi lâu dài và bền vững.

Để triển khai phương pháp tính thuế theo thu nhập thực tế, Bộ Tài chính thừa nhận cần phải có hệ thống dữ liệu đầy đủ, minh bạch về giá cả, chi phí, hóa đơn và các giao dịch bất động sản. Cơ quan thuế cũng phải có hướng dẫn chi tiết và rõ ràng về những khoản chi phí nào được tính vào giá vốn, cũng như các yêu cầu chứng từ tương ứng.

Bên cạnh đó, cần thiết lập bảng giá bất động sản sát với giá thị trường, do UBND tỉnh, thành phố ban hành, để làm cơ sở tính thuế trong những trường hợp không xác định được giá mua bán thực tế.

Câu chuyện cải cách chính sách thuế với hoạt động chuyển nhượng bất động sản không đơn thuần là chọn giữa thuế suất 2% hay 20%, mà nằm ở cách tiếp cận tổng thể, minh bạch và nhất quán trong chính sách. Lựa chọn phương pháp tính thuế phù hợp phải song hành với xây dựng hệ thống dữ liệu hoàn chỉnh, cải thiện tính tuân thủ của người dân và thúc đẩy sự minh bạch của thị trường.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều bất ổn và ngân sách nhà nước cần được bảo đảm một cách bền vững, việc lựa chọn công cụ thuế hiệu quả sẽ là một thước đo quan trọng của năng lực hoạch định chính sách kinh tế quốc gia.