09:13 - 30/05/2022

GS Đặng Hùng Võ: Trả lại cho đất giá thực thị trường

GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận định: “Sẽ không có thị trường bất động sản (BĐS) vận hành trơn tru, khi không có môi trường tài chính đối với đất đai đúng nghĩa, giá bám sát với thị trường”.

– Trong các phát biểu gần đây, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã khẳng định nhiệm vụ đặt ra đối với Quốc hội khóa này là phải khẩn trương sửa đổi Luật Đất đai theo tinh thần mới để phát huy tối đa nguồn lực từ đất cho đất nước phát triển. Là chuyên gia nghiên cứu lĩnh vực đất đai, ông nhận xét gì về vấn đề này?

– GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng lần sửa đổi này có thể được xem như việc ban hành Luật Đất đai mới, là nền tảng pháp luật để thực hiện hóa mục tiêu Nghị quyết Đại hội 13 của Đảng. Đó là đến năm 2045, Việt Nam trở thành nước phát triển, thu nhập cao. Do đó, việc ban hành luật mới này là mục tiêu lớn đưa Việt Nam lên tầm cao mới.

Theo đó, cần hệ thống luật đất đai phù hợp, đòi hỏi chúng ta phải nghiên cứu dài hơn. Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 phải xử lý được những những tồn tại hiện hữu liên quan đến đất đai trong một loạt luật khác như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Quy hoạch…

Ngoài ra, phải hiểu “sửa đổi Luật Đất đai” và “sửa đổi một số điều của Luật Đất đai” là 2 câu chuyện khác nhau dễ bị nhầm lẫn, dẫn đến pháp luật có sự chậm trễ như hiện nay. Tính đến nay, ra đời gần 10 năm Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ nhiều bất cập, trong đó nổi bật nhất là nhà đầu tư bị mắc kẹt trong thủ tục đầu tư khiến các dự án không thể khởi động. Nhiều nhà đầu tư đã bỏ tiền vào dự án nhưng không thể thực hiện được do luật pháp thiếu đồng bộ, chồng chéo, chính quyền không dám phê duyệt.

Mới đây, Luật Đầu tư sửa đổi đã được thông qua, nhưng trong đó lại không sửa đổi các vấn đề về đất đai. Điều đó cũng đặt ra yêu cầu trong ngắn hạn, đó là sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai để tháo gỡ những ách tắc trước mắt. Các địa phương đã tiến hành rà soát nguyên nhân gây ách tắc các dự án nhà ở, đây là các căn cứ để ban hành luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai, tháo gỡ các nút thắt để khơi thông dòng chảy dự án, cấp thiết khắc phục tình trạng thiếu cung hiện nay.

Có mấy vấn đề cần phải tập trung. Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi phải là hạ tầng luật pháp để đưa nước ta tiến lên thành nước phát triển. Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi phải mang tính trí tuệ, bao quát để truyền tải những chính sách phù hợp với yêu cầu phát triển của đất nước trong thời gian tới. Luật Đất đai sửa đổi cần có sự nghiên cứu, sự tham gia của nhiều bên, như đại diện của người dân, doanh nghiệp, chuyên gia… để có quan điểm thống nhất, các giải pháp luật pháp, để luật thật sự hiệu quả, đạt mục tiêu Nghị quyết Đại hội 13 của Đảng đã đề ra.

Thứ hai, đó là vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam. Hiện nay đây vẫn là một khái niệm chưa được định nghĩa. Khái niệm sở hữu toàn dân được định nghĩa trong Luật Đất đai phải được vận hành trong kinh tế thị trường. Việt Nam đã chấp nhận kinh tế thị trường, sử dụng công cụ kinh tế thị trường để phát triển, nên phải vận hành được chế độ sở hữu toàn dân như một chủ trương lớn.

Thứ ba, giải quyết những vấn đề xung đột giữa Luật Đất đai hiện nay với các luật khác cũng là nội dung lớn của luật. Ở đây là phải làm cho toàn bộ hệ thống luật pháp không còn xung đột. Tức cần một Luật Đất đai dẫn đường cho cuộc sống.

– Có ý kiến cho rằng, để khơi thông nguồn lực đất đai cần có những giải pháp cụ thể được luật hóa. Ý kiến của ông như thế nào?

– Trên thế giới người ta quan niệm đất đai rất quan trọng, vì nó là nguồn lực kép. Đầu vào, tức nguồn lực để phát triển nền kinh tế có 3 nguồn lực chính: đất đai và tài nguyên thiên nhiên, tài chính, con người và công nghệ. Trong 3 nguồn lực này đất đai là nguồn lực chính trong giai đoạn phát triển nông nghiệp. Tài chính là nguồn lực chính cho giai đoạn phát triển công nghiệp.

Con người gắn với công nghiệp là nguồn lực chính cho giai đoạn hậu công nghiệp. Hiện nay Việt Nam đang thực hiện công nghiệp hóa để trở thành nước công nghiệp, nên đất đai là nguồn lực chính cho giai đoạn nông nghiệp. Đất đai có nguồn lực kép, tức nó có thể chuyển thành tiền, chuyển từ nguồn lực đất sang nguồn lực tài chính. Đấy là điều rất cần cho quá trình công nghiệp hóa.

Hiện nay, thực tế quản lý và vận hành thị trường đất đai ở Việt Nam đang cho thấy nghịch lý: Nhà nước không thu được nhiều tiền từ thị trường đất, và người sử dụng đất cũng không nhận được tiền tương xứng với giá trị đất đai của mình. Sau mỗi dự án, mỗi quá trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng, nguồn lực đất đai chủ yếu “nằm” trong túi 2 đối tượng là đại gia (doanh nhân của những tập đoàn lớn) và các quan chức có liên quan đến tham nhũng.

Tổng kết của Trung ương vừa qua cũng chỉ rõ có đến 70% đơn thư khiếu kiện liên quan đến đất đai, cụ thể là việc định giá đất đai có nhiều bất cập. Vì vậy, phải trả lại cho đất đai sự tiệm cận với giá thực của thị trường, thay vì định giá mơ hồ và chủ quan như khung giá đất Nhà nước quy định hiện nay.

Tôi cho rằng trọng tâm trong sửa đổi Luật Đất đai lần này là vốn hóa đất đai, bằng mọi cách phải cải cách nó. Bởi đến nay Việt Nam chưa thành công trong vốn hóa đất đai. Nhà nước không thu được nhiều ngân sách từ đất, trong khi người sử dụng đất không yên tâm với cơ chế thu hồi đất của Nhà nước. Rồi hạn điền, thời hạn sử dụng đất đối với nông dân cũng còn nhiều hạn chế.

Phân tích kỹ hơn về nguồn thu từ đất đai thấy rất rõ: 75% từ việc thu hồi đất nông nghiệp giao cho các dự án xây dựng nhà ở, 15% từ cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, tức cho công nghiệp và dịch vụ. Thu từ thuế chỉ có 1,5%. Điều này cho thấy việc thu ngân sách từ đất ở nước ta bị lệch sang hướng thu từ giá trị tăng thêm của đất do chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, mà lẽ ra phải chuyển sang thu từ thuế là chính mới đúng.