10:11 - 16/08/2023

Dự án nhà ở, lối ra đã mở nhưng liệu có thông?

UBND TP.HCM đang tháo gỡ vướng mắc cho hàng chục dự án không được chấp thuận chủ trương đầu tư. Song “lối thoát” này có “thông” còn chờ các cơ quan chức năng.

Các dự án nhà ở tại TP.HCM còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Hàng chục dự án rơi vào thế khó

Với nỗ lực gỡ vướng các dự án nhà ở bị ách tắc thời gian qua, lãnh đạo UBND TP.HCM đã chỉ đạo các sở ngành rà soát, phân loại các dự án theo nhóm để tìm cách tháo gỡ. Một trong các vướng mắc là việc tham mưu và sau đó là chỉ đạo của lãnh đạo UBND TP, là câu chuyện “chủ trương đầu tư” và “chủ đầu tư”.

Báo cáo của Sở KH-ĐT gửi UBND TP.HCM cho biết, qua phân tích hồ sơ, đã chia ra 2 nhóm dự án đang vướng mắc, đề xuất UBND TP.HCM hướng xử lý trong thời gian tới.

Nhóm thứ nhất, là các dự án đang đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo đó, Sở KH-ĐT đang thụ lý 117 hồ sơ, song qua thẩm định có 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (NoTM), do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Từ đó, Sở KH-ĐT tham mưu TP không chấp thuận chủ trương đầu tư.

Tuy nhiên, qua tìm hiểu của phóng viên, phần lớn dự án này đã triển khai hoặc đã tổ chức thi công, và trước đó đã được TP “công nhận chủ trương đầu tư”. Đặc biệt, một số dự án đã tổ chức huy động vốn từ các tổ chức, cá nhân để hoán đổi sản phẩm trong tương lai.

Đơn cử, dự án nhà thấp tầng của Công ty BĐS Nam Khang. Sở KH-ĐT cho rằng nhà đầu tư này không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án NoTM, do dự án không có đất ở hoặc không chuyển nhượng toàn bộ đất ở, nên đã kiến nghị TP không chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, theo tài liệu của phóng viên có được, dự án này đã được UBND TP.HCM “công nhận chủ trương đầu tư”, cũng như dự án đã “hợp tác đầu tư” với một số đối tác để huy động tài chính.

Nhóm thứ hai, các dự án đang được xem xét giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định (55 dự án). Trong đó, 3 dự án vướng mắc về pháp luật, 3 dự án đang được cơ quan có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra và 49 dự án có vướng mắc thuộc thẩm quyền xem xét của TP.

Đối với các dự án này, Sở KH-ĐT đề xuất chờ kết luận của các cơ quan chức năng, sau đó tiếp tục xem xét giải quyết; dự án chưa hoàn thiện hồ sơ nhà đầu tư tiếp tục bổ sung theo quy định.

Liệu có khả thi?

Thông báo kết luận của Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi sau cuộc họp mới đây với tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đầu tư trên địa bàn, cho thấy có 41 dự án NoTM không đáp ứng được điều kiện để chấp thuận chủ trương đầu tư vì thiếu đất ở.

Con số này thấp hơn số 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án NoTM như báo cáo của Sở KH-ĐT. Luật Nhà ở hiện hành quy định dự án phải có đất ở mới đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án NoTM và được chấp thuận chủ trương đầu tư. Đó là lý do các dự án nói trên rơi vào tình tình huống trớ trêu như hiện nay.

Chủ tịch Phan Văn Mãi gợi ý hướng xử lý tiếp theo cho những dự án này theo 2 phương án, là chuyển sang đầu tư NoXH hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Mặc dù đây có thể là lối thoát cho những dự án bế tắc nhiều năm nay, nhưng đại diện một doanh nghiệp BĐS cho rằng thực hiện trên thực tế không phải dễ.

Đối với các dự án chuyển qua NoXH, doanh nghiệp nhận được sự hỗ trợ về chính sách nhưng phải chấp nhận tỷ suất lợi nhuận thấp hơn. Còn đối với những dự án vẫn theo đuổi mục tiêu triển khai NoTM, doanh nghiệp buộc phải tham gia đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, đấu thầu không đảm bảo doanh nghiệp đang triển khai dự án đó sẽ trúng thầu. Trong trường hợp trúng thầu, doanh nghiệp sẽ mất thêm vài năm để hoàn thành các thủ tục pháp lý. Chưa hết, hầu hết dự án nói trên đều được doanh nghiệp huy động vốn dưới nhiều hình thức.

Do đó, dự án nào hiện đã bán hàng dưới hình thức góp vốn, đặt cọc, doanh nghiệp phải đàm phán, trả lại tiền cho khách hàng. Việc thương lượng với hàng trăm khách hàng và chuẩn bị khoản tiền lớn trong bối cảnh hiện nay không phải dễ.

Trao đổi với phóng viên, nhiều doanh nghiệp cho biết nếu các dự án chỉ dừng lại ở giai đoạn đền bù, việc xử lý theo 2 phương án nói trên tương đối ổn. Tuy nhiên, các dự án đã triển khai từ khá lâu và có tính “lịch sử”, nếu hồi tố theo quy định của Luật Đầu tư sẽ rất khó, nhất là những dự án đang triển khai dở dang.

Từ thực tế trên, trong báo cáo gửi Chính phủ, Bộ KH-ĐT cho biết hiện có rất nhiều cơ quan có thẩm quyền ở địa phương và doanh nghiệp gửi văn bản tới bộ xin tháo gỡ, tập trung các vấn đề như trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư.

“Nhiều hồ sơ được xử lý quá lâu, qua nhiều cấp lãnh đạo địa phương ở các thời kỳ quyết định. Dù có hoặc không có vướng mắc pháp lý, nhưng các cơ quan có thẩm quyền xử lý ngại trách nhiệm, trì hoãn, đùn đẩy lên Trung ương, xin ý kiến nhiều nơi, nhiều lần, dẫn đến dự án chậm hoặc dừng triển khai thực hiện” – báo cáo nêu.

Nhằm tháo gỡ những bất cập trên, Chính phủ đã đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Đấu thầu (sửa đổi). Theo đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ phân định và quy định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Đồng thời hoàn thiện dự án Luật Đấu thầu (sửa đổi) với nội dung về lựa chọn nhà đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư và chuyển nhượng dự án, trên cơ sở được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, nhà đầu tư có năng lực tài chính, cam kết kế thừa các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.