09:48 - 13/03/2023

Cú vấp ‘ba lằn ranh đỏ’ của Trung Quốc và bài học cho Việt Nam

Diễn biến thị trường bất động sản Trung Quốc là cơ hội đắt giá để lại những bài học giúp Việt Nam đưa ra các biện pháp can thiệp kịp thời.

Diện tích sàn các căn hộ được bán ở Trung Quốc trong năm 2022 giảm gần 27%.

Tháng 8/2020, trong bối cảnh mức nợ ngày càng gia tăng, để hạ nhiệt thị trường bất động sản, ổn định kinh tế vĩ mô, Trung Quốc áp đặt hướng dẫn “ba lằn ranh đỏ”.

Thực trạng thị trường bất động sản Trung Quốc

Trong suốt hơn 4 thập kỷ qua, bất động sản là một nhân tố tạo ra sự thần kỳ trong phát triển của Trung Quốc. Theo số liệu Financial Times trích dẫn, bất động sản tạo ra tới 28,7% GDP của Trung Quốc.

Năm 2008 khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra, hàng nghìn tỷ nhân dân tệ được Trung Quốc bơm vào lĩnh vực bất động sản để ngăn chặn cuộc suy thoái. Năm 2014, suy thoái bất động sản cũng dẫn tới một đợt nới lỏng chính sách tiền tệ khiến giá nhà ở một số nơi tăng gấp đôi trong vòng chưa đầy một năm.

Tình trạng xây dựng tràn lan, dẫn tới một loạt thành phố “ma” xuất hiện ở nhiều nơi. Tăng trưởng tín dụng BĐS ở mức cao và các khoản vay thế chấp dưới chuẩn cũng không ngừng tăng lên. Tổng dư nợ tín dụng cho bất động sản tăng mạnh.

Trước bối cảnh đó, tháng 8/2020, Trung Quốc áp đặt hướng dẫn “ba lằn ranh đỏ” đối với các nhà phát triển bất động sản.

Theo đó, các nhà phát triển bất động sản phải gửi báo cáo chi tiết về tình hình tài chính đến các cơ quan quản lý như Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị – Nông thôn, Cơ quan quản lý xây dựng nhà nước.

“Ba lằn ranh đỏ” mà chính quyền Trung Quốc vạch ra là: Nợ vay/vốn chủ sở hữu của công ty (ngưỡng giới hạn 100%); Tiền/nợ vay ngắn hạn (ngưỡng giới hạn 1); Nợ phải trả/tổng tài sản (ngưỡng giới hạn 70%).

Sau khi Ba lằn ranh đỏ được ban hành, các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng bùng phát từ đầu tháng 9 năm 2021 khi Evergrande bắt đầu vỡ nợ và rắc rối đã liên tục xảy ra trước các khó khăn liên tiếp ập đến khi các khoản nợ đã đến thời kỳ đáo hạn và trả lãi, hoạt động bất động sản đi xuống trong bối cảnh chung của dịch bệnh Covid-19. Giá nhà giảm liên tiếp trong nhiều tháng, làm tăng chi phí với các hãng địa ốc và gây ra làn sóng vỡ nợ kỷ lục.

Nỗi lo sợ trước chính sách phong tỏa chống dịch, làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng, đặc biệt là việc mất niềm tin vào bất động sản làm chao đảo thị trường tín dụng trong nước, đồng thời kéo tụt giá cổ phiếu ngân hàng và vật tư xây dựng. Hàng loạt cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS bị ngưng giao dịch.

Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia (NBS) cho thấy, đầu tư Bất động sản tại Trung Quốc đã giảm 10% xuống còn 13.290 tỷ nhân dân tệ (1.980 tỷ USD) vào năm 2022, mức thấp chưa từng có đối với nền kinh tế hàng đầu thế giới này. Ngoài ra, doanh số bán đất cũng giảm 48,4% xuống 916,6 tỷ nhân dân tệ so với năm 2021. Bên cạnh đó, diện tích nhà mới đã bán giảm 26,8% còn diện tích đất nền đã bán cũng giảm 53,4%.

Tháng 12/2022, Trung Quốc đã đưa ra các chính sách mới và được hiểu ngầm là Ba lằn ranh đỏ không còn được áp dụng nữa. Trong đó, các ngân hàng (chủ yếu là ngân hàng thương mại nhà nước) đã tung ra gói tín dụng 460 tỷ đô la Mỹ để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản.

Bài học cho Việt Nam

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản của Việt Nam chưa cao như ở Trung Quốc. Tuy nhiên, tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam khá tương đồng với doanh nghiệp Trung Quốc (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu 0,6 – 0,7 lần).

Cả hai thị trường đều có chung hiện tượng đầu cơ và thổi giá lên rất cao. Hơn nữa, các dự án cao cấp (người mua ít, đầu cơ mạnh, thanh khoản thấp) chiếm tỷ trọng lớn và có xu hướng tăng cao trong khi các dự án giá phù hợp chiếm tỷ lệ thấp, gần như không xuất hiện tại khu vực trung tâm các thành phố lớn.

Theo thông tin được chia sẻ từ ông Nguyễn Quang Thuân – Chủ tịch và Tổng giám đốc FiinGroup. Nếu áp dụng bộ tiêu chí “3 lằn ranh đỏ” của Trung Quốc vào 69 công ty bất động sản đang niêm yết của Việt Nam, 77% sẽ vi phạm một tiêu chí.

Từ giữa tháng 5 năm 2022, chính sách thắt chặt tín dụng khiến thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Riêng quý 4/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng,… khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cho phép trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản sẽ giúp gỡ nghẽn cho doanh nghiệp ở thời điểm này. Tuy nhiên, khó khăn trong việc định giá chính xác bất động sản để đàm phán với trái chủ lại là bài toán “đau đầu”. Nếu doanh nghiệp không có thêm các phương án giải quyết kịp thời, con số này chắc chắn sẽ tăng thêm hơn nữa trong bối cảnh áp lực đáo hạn ngày càng tăng cao.

Trong số tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng, khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản. Giá đất giảm, giá trị khối bất động sản đang thế chấp ở ngân hàng cũng trượt theo. Nếu những người vay tiền ngân hàng thế chấp bằng bất động sản không nộp bổ sung tiền, tài sản khác. Ngân hàng sẽ phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Nợ xấu tăng cao. Hệ lụy xấu cho nền kinh tế.

Việc áp dụng các chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá là một chính sách rất đúng đắn. Tuy nhiên, nếu tiếp tục kéo dài, không có sự chọn lọc và phân loại, kinh tế sẽ lao dốc, doanh nghiệp khốn đốn phá sản, người dân đói kém.

Với những khó khăn như thị trường Trung Quốc, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc đã thực hiện và áp dụng. Các can thiệp vào thị trường cần tính toán hết sức cẩn thận để tránh việc gây ra đổ vỡ hàng loạt.

Thứ nhất là hoàn thiện hành lang pháp luật, đặc biệt là các công cụ tài chính BĐS. Cần có chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ nhà ở…

Thứ hai là tái cơ cấu thị trường BĐS, thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Nhà nước chủ động điều tiết nguồn cung đất đai cho thị trường BĐS sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Sử dụng cơ chế chính sách như thuế để điều tiết, quản lý thị trường BĐS.

Thứ ba là xây dựng hệ thống thông tin, đặc biệt là chỉ số giá bất động sản làm cơ sở cho việc tính tiền sử dụng đất, chống thất thoát nguồn thu ngân sách,…; bảo đảm thị trường BĐS hoạt động một cách công khai, minh bạch.

Cuối cùng là cần có các biện pháp quản lý chặt chẽ tín dụng BĐS, kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với các hộ gia đình có nhu cầu ở thực.