11:07 - 21/08/2025

Chồng chéo giữa các luật liên quan đến đất đai

Để phấn đấu đạt mục tiêu tăng trưởng GDP từ 8% đến 2 con số như Chính phủ kỳ vọng, hoạt động đầu tư tiếp tục được xác định là động lực chủ yếu vì còn nhiều dư địa và tiềm năng.

Bất cập giao đất cho liên danh

LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho biết có nhiều “điểm nghẽn” liên quan đến việc triển khai các dự án có sử dụng đất, như quy định mâu thuẫn giữa Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư với Luật Đất đai; Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai; quy định của Luật Đất đai với Nghị quyết 82 của Quốc hội về việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa.

Trong đó quy định chưa đồng bộ về hình thức thuê đất trả tiền 1 lần theo Luật Đất đai 2024, đối với loại bất động sản được phép kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản; quy định mâu thuẫn về việc đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm; mâu thuẫn giữa Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thời hạn đăng ký biến động đất đai.

Những “điểm nghẽn” pháp lý này nếu không kịp thời tháo gỡ sẽ tiếp tục làm chậm quá trình triển khai dự án, gia tăng chi phí và rủi ro cho nhà đầu tư, đồng thời cản trở mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội đã được Đảng và Nhà nước đặt ra. Việc rà soát, sửa đổi và hoàn thiện nội dung này là nhiệm vụ cấp thiết, đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ từ Trung ương đến địa phương.

LS. Phạm Thanh Tuấn dẫn chứng, Luật Đất đai hiện chưa có cơ chế giao đất, cho thuê đất trực tiếp đối với hình thức liên danh theo quy định của Luật Đấu thầu. Thí dụ, liên danh giữa doanh nghiệp A và doanh nghiệp B trúng thầu dự án khu đô thị. Hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư và hợp đồng dự án đều đứng tên liên danh. Tuy nhiên, đến bước giao đất, các doanh nghiệp này bắt buộc phải thành lập một tổ chức kinh tế mới (doanh nghiệp dự án) để được giao hoặc thuê đất theo Luật Đất đai.

Hay tại Điểm b Khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai 2024, xác định chủ thể sử dụng đất bao gồm “Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều này”. Nhưng mâu thuẫn là Khoản 21 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi) xác định: “Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật về đầu tư, chỉ có doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác mới là tổ chức kinh tế. Loại hình “liên danh nhà đầu tư” không phải là chủ thể được sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Hay Khoản 25 Điều 4 Luật Đấu thầu 2023 (sửa đổi), tư cách nhà đầu tư được xác định: “Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn.

Nhà đầu tư có thể là nhà đầu tư độc lập hoặc nhà đầu tư liên danh”. Thậm chí, Điểm a Khoản 1 Điều 46 Nghị định 115 còn quy định rõ tiêu chuẩn tham gia dự thầu của liên danh. Tuy nhiên khi giao đất, cho thuê đất, các nhà đầu tư liên danh phải thành lập doanh nghiệp dự án (tổ chức kinh tế thực hiện dự án), chứ không có quy định giao đất, cho thuê đất cho liên danh.

Nghiên cứu để tiếp tục sửa luật

Nhiều ý kiến luật sư cho rằng, cần bổ sung nội dung giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho liên danh các nhà đầu tư tại Điều 116 Luật Đất đai 2024, theo hướng trường hợp nhà đầu tư là liên danh được thực hiện theo quy định pháp luật về đấu thầu.

Bởi trên thực tế, liên danh đã được lựa chọn thông qua quy trình đấu thầu hợp pháp, thì cũng phải được coi là chủ thể có quyền tiếp nhận đất để thực hiện dự án, thay vì buộc phải “lách qua” một thực thể trung gian khác.

Thực tế, khi tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, các doanh nghiệp có thể tham gia liên danh với nhau để bảo đảm điều kiện, tiêu chí về mặt tài chính, năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án. Hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã nhận được kiến nghị của một số địa phương về vấn đề này và sẽ xem xét sửa đổi.

Theo Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc, khi nghiên cứu để sửa đổi các vấn đề bất cập trong Luật Đất đai, cần có sự phản biện hai chiều. Thí dụ, đối với việc hiện nay chưa có quy định giao đất, cho thuê đất trực tiếp đối với nhà đầu tư liên danh, cần đặt câu hỏi: đâu là những ưu điểm và khuyết điểm khi giao đất cho liên danh?

Phải tìm ra mẫu số chung, là thật sự thấy bất cập và cần thiết phải sửa đổi, nếu không sẽ gây trì trệ. Phải dung hòa giữa quản lý nhà nước với hoạt động đầu tư, không thể vì đầu tư mà buông lỏng quản lý, nhưng cũng không nên vì quản lý mà làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư.

Ông Nguyễn Thanh Ngọc cho rằng, về nguyên tắc, liên danh là hình thức góp vốn, năng lực, kinh nghiệm để tạo ra một tổ hợp đủ mạnh nhằm trúng thầu và thực hiện dự án. Do đó, việc thành lập doanh nghiệp dự án nhằm bảo đảm trách nhiệm thực hiện và quản lý thống nhất giữa hai hoặc nhiều doanh nghiệp.

Thí dụ, nếu liên danh doanh nghiệp A và B được cấp quyền sử dụng đất, nếu bên B rút toàn bộ vốn, trong khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn đứng tên liên danh ban đầu, thì có được không? Dưới góc nhìn của cơ quan tư pháp, cần nghiên cứu toàn diện, tổng thể, để xác định đâu là điểm nghẽn thật sự, và nên sửa đổi ở mức độ nào, bằng phương thức nào.

Vì vậy, theo đại diện Bộ Tư pháp, cần sửa đổi các quy định bất cập tại Luật Đất đai, nhưng nếu sửa đổi không toàn diện, chỉ theo một chiều, rất dễ dẫn đến tình trạng vừa sửa xong đã phải sửa tiếp. Hiện nay Bộ Tư pháp đang thực hiện rà soát, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật.

Thời gian qua, Bộ Tư pháp đã tổ chức các hội thảo trao đổi, lấy ý kiến đối với kết quả rà soát, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật tại khu vực miền Bắc và miền Nam.