15:20 - 22/01/2025

Chiếc kim tự tháp sẽ đảo ngược?

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện như chiếc kim tự tháp, với tầng đáy là hàng triệu người có thu nhập khiêm tốn nhưng nguồn cung nhà ở lại thấp. Liệu chiếc kim tự tháp có đảo ngược trong năm mới?

Giá bán bất động sản tại TP.HCM trung bình sẽ tiếp tục tăng 8-10% mỗi năm.

Năm 2025 hứa hẹn sẽ là một giai đoạn đặc biệt của thị trường với những cơ hội và thách thức tiếp tục đan xen, tạo nên bức tranh phức tạp sau giai đoạn trầm lắng nhiều năm.

Thị trường hình kim tự tháp

Nhiều người còn ví von rằng, thị trường bất động sản hiện nay như một kim tự tháp. Ở phần đáy là hàng triệu người dân có thu nhập trung bình và thấp – nhóm chiếm tỷ lệ lớn nhất và cũng là lực lượng tạo ra nhu cầu mạnh mẽ nhất. Thế nhưng, chính tầng lớp này lại bị “bỏ quên”, nguồn cung lại bị bóp nghẹt.

Trong khi đó, thị trường tràn ngập các dự án căn hộ cao cấp và hạng sang, nơi giá bán vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Đơn cử như tại TP.HCM, 80% nguồn cung bất động sản mới trong năm 2024 thuộc hai phân khúc cao cấp và hạng sang. Hà Nội cũng không khác biệt khi những dự án đáp ứng được khả năng chi trả của số đông vẫn cực kỳ hiếm hoi.

Thực tế, câu chuyện này không chỉ xảy ra ở hiện tại mà nó đã trở thành vấn đề dai dẳng trong nhiều năm qua. Nếu không có sự can thiệp kịp thời, thị trường sẽ phải đối mặt với nguy cơ mất cân bằng nghiêm trọng.

Tuy vậy, năm 2025 được dự báo là một năm khó có khả năng chứng kiến giá bất động sản giảm, dù nguồn cung có tăng nhẹ. Theo bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nói rằng giá bán bất động sản trung bình tại TP.HCM sẽ tiếp tục tăng 8-10% mỗi năm. Trong đó, những khu vực trung tâm vẫn dẫn đầu về mức giá cao ngất ngưởng.

Cụ thể, giá căn hộ cao cấp ở khu vực quận 1 hoặc Thủ Thiêm có thể dao động từ 150-200 triệu đồng/m². Trong khi đó, các khu vực vùng ven như Nhà Bè, Bình Chánh chỉ thấp hơn đôi chút với mức giá 40-55 triệu đồng/m².

Hà Nội cũng không ngoại lệ, dự kiến năm 2025 và 2026 sẽ có 30.000 căn hộ được chào bán hàng năm, cao hơn rõ rệt so với TP.HCM. Điều này cho thấy nguồn vốn từ người mua sẽ tập trung nhiều hơn vào khu vực phía Bắc trong giai đoạn tới. Song, điều đáng chú ý là giá bán bất động sản khó có thể giảm do cơ cấu nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này khiến kỳ vọng về việc giá nhà giảm trở nên xa vời.

Hạ tầng là “chìa khóa” tháo gỡ nút thắt

Giữa những thách thức hiện hữu, sự phát triển của hạ tầng giao thông được kỳ vọng sẽ mang đến những cú huých quan trọng. Điển hình là tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), dự án đã chính thức đi vào vận hành sau nhiều năm chờ đợi. Tuyến metro này không chỉ giải quyết bài toán giao thông mà còn mang lại động lực phát triển lớn cho các khu vực lân cận.

Theo Savills Việt Nam, tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro số 1 liên tục tăng từ thời điểm mở bán với mức tăng trung bình từ 35% đến 70% tùy thuộc vào vị trí. Cá biệt, có dự án tăng gấp đôi giá trị trong giai đoạn 2015-2023. Các chuyên gia Savills nhận định rằng, tuyến metro số 1 sẽ góp phần làm tăng giá trị của bất động sản dọc lộ trình của nó, đặc biệt ở các khu vực gần các ga trọng điểm.

Trong đó, khu vực thành phố Thủ Đức được hưởng lợi rõ rệt nhất, đặc biệt là các phường nằm gần các ga metro như ga Bình Thái, ga Khu Công nghệ cao… Giá bán căn hộ, nhà phố, và đất nền trong khu vực này đã tăng từ 20-40% trong vài năm qua, và xu hướng này dự kiến sẽ còn tiếp tục sau khi tuyến metro chính thức vận hành.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, đánh giá rằng các dự án gần ga metro đã ghi nhận mức tăng giá trung bình 15-25%. Việc metro vận hành chính thức sẽ tiếp tục tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt cho các dự án cao cấp gần trục đường Xa lộ Hà Nội – Võ Nguyên Giáp.

Bên cạnh đó, tuyến metro số 1 còn mang lại động lực phát triển cho các khu vực vùng ven như Dĩ An (Bình Dương), Biên Hòa (Đồng Nai)… Các khu vực này đang thu hút sự quan tâm nhờ giá bất động sản hợp lý, hạ tầng giao thông kết nối nhanh chóng, và môi trường sống thoáng đãng.

Hiện tại, các dự án bất động sản tại Dĩ An và Biên Hòa đang nở rộ bên cạnh các tuyến đường hỗ trợ metro. Trong đó, các loại hình như căn hộ tầm trung, nhà phố liên kết và khu đô thị xanh nhận được nhiều sự quan tâm nhất. Nhiều chuyên gia nhận định, bất động sản vùng ven sẽ trở thành điểm sáng trong bối cảnh giá nhà đất tại trung tâm TP.HCM đã leo thang.

Tuy nhiên, sự phát triển này không phải không có những thách thức. Việc tăng giá quá nhanh ở các khu vực dọc tuyến metro tạo áp lực lớn cho người mua nhà. Đồng thời, các vấn đề về quy hoạch đồng bộ và hạ tầng phụ trợ như đường vành đai, cao tốc, mạng lưới giao thông công cộng vẫn còn nhiều bất cập.

TS Phạm Trần Hải, từ Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM, nhận định rằng các khu vực xung quanh ga metro cần được phát triển theo mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD). Điều này không chỉ tối ưu hóa giá trị đất mà còn tổ chức lại không gian sống hợp lý hơn, tạo thêm đường đi bộ, công viên và tiện ích công cộng.

Tuy nhiên, Nhà nước cần can thiệp để khai thác hiệu quả hơn các khu vực xung quanh các tuyến giao thông công cộng. Nếu thiếu sự can thiệp từ Nhà nước, các khu vực có mật độ cao với chức năng hỗn hợp có nguy cơ bị quá tải. Bên cạnh đó, hiện tượng mà kinh tế học gọi là “free rider” (người hưởng lợi mà không phải chịu chi phí) sẽ xuất hiện, khi giá trị bất động sản xung quanh tăng lên một cách tự nhiên nhờ hạ tầng mà không có sự điều tiết.

Chính vì vậy, vai trò của Nhà nước ở đây là thiết lập hành lang pháp lý và chính sách để cân bằng giữa phát triển và quản lý tác động tiêu cực. Điều này không chỉ giúp gia tăng giá trị đất mà còn tổ chức không gian hợp lý hơn, như đường đi bộ, không gian công cộng và các tiện ích khác.

Tuyến Metro số 1, biểu tượng của hạ tầng hiện đại.

Những cải cách cần thiết để tái cấu trúc thị trường

Là người thường xuyên theo dõi thị trường bất động sản thì không khó để nhận ra rằng, một trong những “nút thắt” lớn nhất cản trở sự phát triển của thị trường hiện nay là thủ tục hành chính phức tạp, quy trình phê duyệt dự án kéo dài. Điều này không chỉ làm giảm tốc độ phát triển mà còn khiến chi phí tăng cao, đẩy giá bất động sản lên mức khó tiếp cận hơn nữa.

Để tháo gỡ vấn đề này, Nhà nước cần đơn giản hóa và đồng bộ hóa các quy định pháp lý. Một giải pháp đáng chú ý là xây dựng cơ chế “một cửa” để xử lý nhanh chóng các thủ tục liên quan. Điều này không chỉ rút ngắn thời gian mà còn giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, việc đầu tư vào nhà ở xã hội cũng cần được ưu tiên. Chính phủ có thể cân nhắc cấp đất miễn phí hoặc giảm tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở xã hội tại các khu vực gần trung tâm hoặc gần các trạm giao thông công cộng lớn.

Năm 2025 sẽ là năm đánh dấu sự chuyển động và hiệu quả của hàng loạt bộ luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Những quy định pháp lý này được kỳ vọng sẽ tạo nên “luật chơi mới” cho thị trường, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư nhạy bén và chuẩn bị kỹ lưỡng. Song, không phải ai cũng sẵn sàng thích nghi với những thay đổi này. Chỉ những doanh nghiệp và cá nhân biết cách điều chỉnh chiến lược một cách linh hoạt mới có thể tận dụng tối đa lợi thế từ bối cảnh mới.

Một “chuyển động” nữa cũng thu hút được sự quan tâm của các thành viên thị trường bất động sản là việc tinh gọn bộ máy. Điều này sẽ giúp hệ thống vận hành hiệu quả và có hiệu lực hơn. Những cải cách này sẽ giúp giải quyết tốt hơn “nút thắt” thủ tục hành chính bấy lâu nay.

Và đương nhiên, khi thời gian thực hiện thủ tục được rút ngắn, thuận tiện hơn thì vấn đề cung – cầu cũng sẽ dần được giải quyết, mang lại một mức giá bất động sản hợp lý, giúp người dân dễ dàng tiếp cận các sản phẩm trên thị trường.

Dù còn nhiều thách thức, thị trường bất động sản năm 2025 vẫn mang lại những cơ hội rõ ràng. Với sự phát triển hạ tầng, cải cách pháp lý, và các biện pháp hỗ trợ từ chính phủ, hy vọng về một thị trường bền vững, cân bằng hơn đang trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết.

Những chuyển động này không chỉ định hình tương lai của ngành bất động sản mà còn tác động lớn đến đời sống người dân. Nếu các cải cách được triển khai đồng bộ và hiệu quả, thị trường không chỉ trở thành động lực tăng trưởng kinh tế mà còn góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho hàng triệu người Việt Nam.