11:02 - 21/08/2025

Cần loại bỏ hoàn toàn khung giá và bảng giá đất

Để Luật Đất đai (sửa đổi) đáp ứng được kỳ vọng, tháo gỡ được các “điểm nghẽn” phát sinh trong thực tế, chuyên gia đề xuất, cần loại bỏ hoàn toàn khung giá và bảng giá đất.

Như đã thông tin, Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai gồm 3 Điều, trong đó, tập trung tháo gỡ các “điểm nghẽn” phát sinh, cũng như sửa đổi quy định cho phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Những đề xuất tại Dự thảo Luật (sửa đổi) lần này được kỳ vọng sẽ tạo ra cơ chế pháp lý thông thoáng hơn, thúc đẩy các dự án phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt các dự án có quy mô lớn, tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, các nội dung được đề xuất vẫn để lại không ít băn khoăn, đặc biệt là vấn đề liên quan đến giá đất và định giá đất.

Tham gia góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chuyên gia kinh tế – TS Vũ Đình Ánh cho rằng, với cơ chế thu hồi đất nguyên tắc cơ bản phải được khẳng định rõ: Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thực sự cần thiết để phục vụ dự án công, phi thương mại.

Còn lại, tất cả các dự án mang tính thương mại – dù là của Nhà nước hay của tư nhân thì việc tiếp cận đất phải dựa trên cơ chế thỏa thuận, đàm phán tự nguyện giữa nhà đầu tư và người có quyền sử dụng đất, dưới sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước.

Bên cạnh đó, về giá đất và định giá đất, theo vị chuyên gia này, nếu vẫn giữ quan điểm “định giá đất sát với giá thị trường” thì sẽ không bao giờ giải quyết được căn cơ vấn đề. Thay vào đó, cần khẳng định nguyên tắc: định giá đất phải theo cơ chế thị trường, đồng thời xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.

“Cần loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất, vốn đã gây ra nhiều bất cập. Thay vào đó, chỉ còn lại giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Giá đất làm căn cứ cho nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) thì cần được xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, theo mục đích sử dụng”, vị chuyên gia này kiến nghị.

Về quản lý Nhà nước đối với giá đất, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, hiện nay quản lý giá đất đang bị phân tán trong nhiều luật khác nhau dẫn đến chồng chéo và thiếu nhất quán. Giá đất không thể chỉ hiểu đơn giản là giá trị tính theo đơn vị m2. Bởi cùng một đơn giá, nhưng mảnh đất 10 m2 không thể so sánh với mảnh đất 1000 m2. Giá đất phải là giá trị gắn với từng thửa đất cụ thể, bao gồm các yếu tố pháp lý, kinh tế, lịch sử, văn hóa, thậm chí cả yếu tố tâm linh.

Về khái niệm định giá và thẩm định giá, trong thực tế có mối quan hệ mật thiết, không thể tách rời tuyệt đối. Nếu không làm rõ, sẽ dẫn đến tình trạng lẫn lộn giữa yếu tố chủ quan và khách quan, không xác định được rõ trách nhiệm giữa bên ra quyết định và bên tư vấn thẩm định.

Từ những phân tích đã nêu, TS Vũ Đình Ánh đề xuất, cần phải thảo luận một cách nghiêm túc và toàn diện hơn về những vấn đề nguyên tắc trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này.

“Chỉ khi bảo đảm được sự nhất quán, đồng bộ, và đặc biệt là tuân thủ triệt để nguyên tắc thị trường trong định giá đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một khuôn khổ pháp lý minh bạch, hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu phát triển”, TS Vũ Đình Ánh bày tỏ.

Liên quan đến vấn đề giá đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng, tham gia góp ý, PGS TS Nguyễn Đình Thọ – Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, giá đất theo bảng giá thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường và thu hút đầu tư – Đây là một trong những nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.

Luật Đất đai mới cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế hơn, đồng thời giảm tối đa tình trạng chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.

“Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại là một nhiệm vụ cấp thiết. Bởi, khi hồ sơ địa chính, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được số hóa và tích hợp thống nhất, hiệu quả quản lý sẽ được nâng cao, thủ tục hành chính đơn giản hơn, đồng thời tăng tính minh bạch và hạn chế tiêu cực. Đây cũng là nền tảng dữ liệu quan trọng để triển khai chính phủ điện tử và kinh tế số trong lĩnh vực quản lý đất đai”, vị chuyên gia này bày tỏ.