Căn hộ officetel, một ‘ẩn số’ về pháp lý

Dự án Golden King, quận 7, cung ứng officetel. Ảnh: Cao Thăng/SGGP.

Vị trí đắc địa mới bán chạy

Khu vực sân bay Tân Sơn Nhất có khá nhiều dự án chung cư được xây dựng. Trong một dự án khá hoành tráng, chủ đầu tư đã dành ra phần đất để xây dựng gần 400 căn hộ officetel, có diện tích từ 34 m² – 70m²/căn. Cách đây 2 năm, khi mới công bố, tiến độ bán khá chậm, tuy nhiên hiện nay đã bán hết. Đại diện chủ đầu tư nhận xét, khi nhận ra sự tiện lợi, khách hàng mua nhiều hơn. Lý do, dự án nằm ở vị trí đắc địa, sát sân bay, thuận tiện việc mở văn phòng giao dịch; diện tích căn hộ nhỏ, phù hợp làm văn phòng công ty dạng vừa và nhỏ, vả lại an toàn vì được hưởng toàn bộ tiện ích tòa nhà, chi phí không nhiều.

Thực ra, không phải dự án nào cũng được hanh thông như vậy. Anh Nguyễn Sơn, ngụ tại quận Bình Thạnh, có mua một căn hộ officetel sát trung tâm quận 1, nhờ quen chủ đầu tư nên được giảm giá khá sâu, căn 60m² giá chưa tới 1,5 tỷ đồng. Căn hộ nằm ở tầng 4, thuộc khối đế 6 tầng dành cho officetel. Từ khi dự án mới xong móng, anh đã rao bán, cho đến nay đã sắp giao nhà nhưng bán vẫn không trôi. Theo dõi qua danh sách căn hộ mở bán của chủ đầu tư, anh Sơn nhận thấy loại căn hộ này bị “tồn kho” khá nhiều.

Theo anh Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty BĐS Trường Phát, căn hộ officetel chỉ bán chạy khi có vị trí thật sự đắc địa, tính ra sẽ rẻ hơn nếu so với thuê văn phòng mở công ty. Ví dụ, một căn hộ officetel 30m²giá 1,6 tỷ đồng, thời hạn sử dụng 50 năm, thì một năm chỉ trả 32 triệu đồng. Nếu thuê 30m² cao ốc văn phòng hạng A khu vực trung tâm thì không dưới 25USD/m²/tháng, vị chi mỗi năm phải trả hơn 200 triệu đồng. “Hiện nay nhiều dự án có loại căn hộ officetel bán không tốt bằng căn hộ ở, lý do chính vẫn là do thời hạn sử dụng chỉ có 50 năm. Ngoài ra, vì không có chức năng ở, mà người mua thì chưa có thói quen sử dụng căn hộ cho thuê, đây cũng là nguyên nhân cản trở việc tiêu thụ”, anh Trần Văn Dũng nhận xét.

Cơ quan quản lý nhà nước lúng túng

Mặc dù thị trường chay rần rần, đua nhau mở bán, nhưng về phía các cơ quan quản lý nhà nước, cụm từ “căn hộ officetel” chưa hề tồn tại. Ông Tống Đức Tiến, Trưởng phòng Cấp phép Sở Xây dựng TPHCM, khẳng định trong Luật Nhà ở năm 2014 không có loại hình căn hộ officetel; các nghị định hướng dẫn cũng không có nêu.

Ngay cả trong giấy phép xây dựng mà chúng tôi có được tại một dự án ở quận Tân Bình, phần chủ đầu tư gọi là “officetel” nằm riêng hẳn một block từ tầng 2 – 16, nhưng trong giấy phép xây dựng, cơ quan cấp phép chỉ ghi là “khu thương mại – văn phòng – dịch vụ”. Vì nằm chung mục “thương mại – văn phòng” nên quy định của pháp luật chỉ cấp chủ quyền hạn định trong 50 năm.

Một lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết, các dự án phát triển nhà ở hiện thường có nhu cầu thiết kế và bố trí loại hình căn hộ officetel (tạm gọi là văn phòng có lưu trú). Hiện chưa có quy định, tiêu chuẩn về thiết kế đối với loại hình này. Để có cơ sở thực hiện việc thiết kế cũng như cấp phép xây dựng công trình, tháng 4/2016, sở đã có công văn kiến nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn. Gần một tháng sau, Sở Xây dựng tiếp tục nhận văn bản của Công ty cổ phần Đầu tư – Dịch vụ – Thương mại TPHCM đề nghị cấp phép xây dựng cho dự án Khu phức hợp Sài Gòn (phường Bến Nghé, quận 1).

Sở cũng làm văn bản xin ý kiến hướng dẫn của Bộ Xây dựng vì liên quan đến officetel. Theo đó, dự án đầu tư nhóm nhà ở tại HH5, HH6 (ký hiệu tòa nhà của dự án nói trên) đã được Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) thẩm định thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật. Tại bản vẽ thiết kế được duyệt có thể hiện chức năng văn phòng dịch vụ (officetel), xen cài với căn hộ ở trên cùng một tầng và không phân định phần diện tích sàn xây dựng kỹ thuật, hành lang sử dụng cho chức năng officetel với căn hộ ở. Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2014 đã nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Như vậy, trường hợp dự án Khu phức hợp Sài Gòn đã được Bộ Xây dựng phê duyệt như trên, việc xử lý sẽ như thế nào?

Ngày 20/5/2016, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Nguyễn Trọng Ninh đã có văn bản trả lời: “Văn phòng kết hợp chức năng lưu trú – officetel là loại hình BĐS mới, chưa được quy định, điều chỉnh trong quy chuẩn xây dựng và băn bản pháp luật hiện hành. Việc thiết kế, xây dựng các tòa nhà hỗn hợp cần được xem xét, rà soát theo từng dự án cụ thể, trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc quản lý, vận hành thuận tiện và không tranh chấp, không ảnh hưởng sinh hoạt đối với các căn hộ nhà ở cũng như các loại công trình khác; phù hợp các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt và hồ sơ thiết kế đã được thẩm định…”. Ông Tống Đức Tiến cho biết, tới thời điểm này, đây là văn bản pháp lý đầu tiên của loại hình căn hộ officetel.

Như vậy, officetel là một ẩn số về mặt pháp lý: căn cứ vào đâu để cấp phép, số lượng căn hộ bao nhiêu là phù hợp, dân số tính trong từng dự án ra sao, việc cho phép lưu trú như thế nào, việc xuất hiện xen kẽ trong căn hộ ở có vi phạm Luật Nhà ở hay không…? Rõ ràng hàng loạt vấn đề liên quan đến loại hình căn hộ mới mẻ này cần các cơ quan chức năng sớm luật hóa, là cơ sở để xử lý các nảy sinh phức tạp cũng như tính toán hạ tầng kỹ thuật – xã hội cho phù hợp với điều kiện “đất chật người đông” của TPHCM, chứ không thể “căn cứ từng dự án cụ thể” như cách trả lời “cảm tính” của Bộ Xây dựng.

Chưa có căn hộ officetel nào được cấp giấy chủ quyền

Theo ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM, tại TPHCM chưa có căn hộ nào thuộc diện officetel được cấp giấy chủ quyền, mặc dù dự án officetel đầu tiên khai sinh tại TP là The Manor (quận Bình Thạnh) được cấp phép xây dựng từ năm 2008.

Nguyên nhân là do có một số quy định ràng buộc, trong đó có việc căn hộ officetel là hình thức lách luật để làm căn hộ nhỏ hơn theo quy định diện tích tối thiểu của căn hộ ở. Về nguyên tắc, khi đã duyệt cho xây dựng thì buộc phải cấp giấy chủ quyền, nhưng cho tới thời điểm này, hồ sơ dự án vẫn chưa lên tới Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục xin cấp giấy chủ quyền cho người mua căn hộ officetel. Mặt khác, vì đây không phải là căn hộ ở nên không được nhập hộ khẩu, nguyên lý thiết kế cũng không được có nhà vệ sinh trong đó mà sử dụng chung cho cả sàn, nên không được phân chỉ tiêu dân số…

Theo SGGP

Ý kiến của bạn về bài viết

Không có chức năng bình luận cho bài viết này