12:05 - 10/04/2025

Bất động sản mắc ‘3 căn bệnh người già’, nhưng chờ thuốc đặc trị

Thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn đầy thử thách khi giá neo cao nhưng giao dịch trầm lắng, doanh nghiệp khát vốn nhưng niềm tin thị trường lại cạn kiệt. Nói ví von là BĐS đang đối mặt các chỉ số vượt ngưỡng gồm: huyết áp, đường huyết và cholesterol.

Huyết áp: Giá nhà đất tăng phi lý

Cũng như huyết áp cao gây áp lực lên hệ tim mạch, giá BĐS tăng phi mã gây sức ép lên nền kinh tế và xã hội. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở Việt Nam quá cao, khoảng 15-20 lần ở các thành phố lớn. Giá đất tại nhiều đô thị lớn tăng gấp nhiều lần thu nhập của người dân.

Trong khi nhu cầu nhà ở thật vẫn rất lớn, người mua thì bị loại khỏi thị trường do giá vượt quá khả năng chi trả. Hệ quả là thị trường mất cân bằng nghiêm trọng giữa cung và cầu, khiến “huyết áp” cứ tăng mà không có cơ chế điều tiết.

Đường huyết: Lệ thuộc tín dụng như đường ngọt gây nghiện

Một đặc điểm dễ nhận thấy của thị trường BĐS trong suốt hơn một thập kỷ qua là sự phụ thuộc sâu sắc vào tín dụng ngân hàng. Khi dòng sữa ngọt dồi dào, thị trường phát triển nóng. Thế nhưng, một khi bị siết lại, cả hệ thống rơi vào trạng thái tụt đường huyết khi hàng loạt dự án đình trệ, thanh khoản gần như tê liệt.

Thay vì phát triển dựa trên nội lực tài chính, nhiều doanh nghiệp sống nhờ “đường ngọt dễ dãi” nay gặp khó càng khiến hệ thống mất sức đề kháng trước biến động.

Cholesterol: Hàng tồn kho và nợ xấu tích tụ

Giống như cholesterol âm thầm tích tụ gây tắc nghẽn mạch máu, thị trường BĐS cũng đang chứa đựng lượng lớn hàng tồn kho, tài sản kém chất lượng và nợ xấu chưa được xử lý. Các dự án “treo”, đất nền không người mua, và tài sản đảm bảo có giá trị thực thấp đang làm nghẽn dòng chảy tín dụng trong hệ thống.

Đây chính là những mảng “xơ vữa” trong cơ thể BĐS. Nó không gây đau ngay lập tức nhưng có thể dẫn đến đột quỵ tài chính.

Cần thuốc đặc trị hay thuốc giảm đau?

Trong bối cảnh đó, một số địa phương và tổ chức đề xuất áp dụng chính sách đặc thù để gỡ khó cho thị trường. Ý tưởng không sai, bởi thực trạng có thật: pháp lý chồng chéo, dự án vướng mắc kéo dài, nhà ở xã hội thiếu hụt, và thị trường cần không gian linh hoạt để điều chỉnh.

Nhưng điều quan trọng là: “đặc thù” không thể đồng nghĩa với “đặc quyền”. Bởi nếu cơ chế đặc thù trở thành lối thoát cho các dự án yếu kém, dùng để lách luật hoặc tránh trách nhiệm, thì chẳng khác nào bác sĩ kê thuốc giảm đau liều cao cho một bệnh nhân tiểu đường mà không điều chỉnh chế độ ăn uống. Thị trường có thể dễ chịu tạm thời, nhưng bệnh sẽ nặng thêm.

Cơ chế đặc thù chỉ phù hợp khi: có mục tiêu rõ ràng (như tháo gỡ rào cản xây nhà ở xã hội, đẩy nhanh quy hoạch, minh bạch); gắn với điều kiện cụ thể (doanh nghiệp minh bạch tài chính, cam kết hoàn thành tiến độ).

Mang tính tạm thời, có kiểm soát, không tạo tiền lệ vĩnh viễn, bởi bác sĩ không thể chiều bệnh nhân.

Trước thực trạng “3 chỉ số cao” đang kéo dài, chính sách cần một bác sĩ có tâm có tầm. Nhưng đó không thể là một toa thuốc chiều lòng bệnh nhân, mà phải là một liệu trình đủ mạnh để phục hồi nền tảng sức khỏe thị trường.

Cái chính là bệnh nhân cũng phải hợp tác. Khi đó doanh nghiệp BĐS và nhà đầu tư không thể chỉ ngồi chờ giải cứu. Cần chủ động tái cấu trúc, điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, giảm giá khi cần thiết và thay đổi mô hình kinh doanh theo hướng bền vững hơn. Cũng như bệnh nhân cần thay đổi lối sống, thị trường cần học cách sống lành mạnh sau một thời gian dài phụ thuộc vào thuốc kích thích.

Để chữa đúng bệnh hiệu quả hơn, Chính phủ có thể cân nhắc:

– Thuế đánh vào đầu cơ: Áp dụng thuế lũy tiến cho người sở hữu nhiều BĐS hoặc để trống nhà, nhằm giảm đầu tư hộ gia đình và hạ nhiệt giá.

– Giảm chi phí đầu vào: Can thiệp mạnh hơn vào thị trường đất đai (đấu giá minh bạch, giới hạn giá trần..) để giảm giá nhà.

– Kiểm soát nợ chặt chẽ hơn, nghiên cứu các ngưỡng nợ cụ thể cho doanh nghiệp BĐS, tránh rủi ro hệ thống.

Một thị trường mang trong mình hội chứng chuyển hóa không thể khỏe mạnh nhờ vào một liều thuốc đặc biệt, dù là đặc thù hay đặc biệt ưu đãi. Muốn trị dứt điểm “3 chỉ số cao” của BĐS Việt Nam, bác sĩ chính sách phải kê đơn đúng bệnh, đủ liều, và nghiêm khắc.

Còn bệnh nhân thị trường phải học cách tự chữa lành. Ngành BĐS cần tự vận động bằng cách giảm giá căn hộ cao cấp, tập trung phát triển nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp để tăng thanh khoản.

Đồng thời, “hít thở sâu”, bình tĩnh tự tìm lối thoát trước khi nghĩ đến người khác giải cứu. Sau đòn thuế quan đối ứng tàn khốc của Tổng thống Mỹ Donald Trump, bệnh nhân càng nhiều thêm. Chính phủ cạn dần không gian tài khóa, tiền tệ cấp cứu “bệnh nhân” BĐS.

Lúc này cần có chính sách đặc thù để ngành BĐS hợp tác với chính quyền theo hình thức đối tác công tư, sau cuộc cách mạng tinh giản biên chế, quỹ đất công dôi dư rất nhiều, để khai thác quỹ đất công, thay vì chỉ dựa vào nguồn đất tư nhân đắt đỏ.