11:29 - 14/07/2025

Băn khoăn về đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên 65-70%

Các chuyên gia đánh giá, việc điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp là cần thiết, giúp người dân giảm gánh nặng đóng tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích, tuy nhiên cần cân nhắc mức tăng hợp lý.

Đất khu vực phường Bình Quới, TP.HCM. Ảnh: Thanh Hiền.

Giảm áp lực tài chính cho người dân

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nhận định, khi áp dụng bảng giá theo Quyết định 79/2024 có ảnh hưởng không tốt đến thị trường chung trên địa bàn thành phố. Đó là giảm nguồn thu ngân sách từ chuyển mục đích sử dụng đất, hạn chế phát triển thị trường bất động sản, giảm sâu thị trường vật liệu xây dựng do hạn chế xây dựng mới từ người dân.

Mới đây Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có văn bản gửi UBND TP.HCM kiến nghị điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp đã có quy hoạch đất ở lên 65-70% trong bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 được áp dụng tại khu vực TP.HCM trước đây.

Theo TS Phạm Viết Thuận, phạm vi điều chỉnh sẽ áp dụng đối với thửa đất đất nông nghiệp xen lẫn trong khu dân cư đã có quy hoạch đất ở, hoặc thửa đất ở có đất nông nghiệp chưa chuyển sang đất ở khi có nhu cầu chuyển đổi sang đất ở theo hướng dẫn của Luật Đất đai 2024. Ngoài ra, đối với đất nông nghiệp chưa có quy hoạch đất ở không được điều chỉnh tăng theo kiến nghị, nhằm tạo điều kiện cho dự án và các khu, cụm công nghiệp phát triển trong dài hạn.

“Nếu đề xuất được chấp thuận, người dân chỉ phải nộp thuế tăng từ 2,5-3 lần, tương đương 250-300% so với khi áp dụng bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 trước đây. Trong khi đó, nếu không được điều chỉnh thì số tiền sử dụng đất khi người dân phải nộp tăng bình quân từ 5-25 lần, tương đương 500-2.500% biên độ tăng quá lớn”, TS Phạm Viết Thuận nêu.

Lấy trường hợp ông N.K. (xã Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi) làm ví dụ. Khi hay tin về bảng giá đất mới, ngày 30/10/2024 ông nộp hồ sơ xin chuyển gần 960m2 đất nông nghiệp sang đất ở. Áp dụng theo bảng giá đất mới, ông phải đóng hơn 4,3 tỷ đồng.

Trong khi đó, với cách tính theo đề xuất của Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, ông K. sẽ đỡ gánh nặng về tài chính hơn. Cụ thể, giá đất ở khu vực của ông K. là 4,3 triệu đồng/m2, nếu nâng giá đất nông nghiệp lên 70% giá đất ở thì 4,3 x 70% = 3 triệu đồng/m2. Theo cách tính quy định tại Nghị định 103/2024 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở bằng 4,3 triệu đồng – 3 triệu đồng = 1,3 triệu đồng/m2.

Như vậy, với 100m²thì khi chuyển mục đích sử dụng đất thì ông chỉ phải nộp 1,3 tỷ đồng, giảm hơn 3 tỷ đồng so với cách tính hiện tại.

Cân nhắc kỹ lưỡng

Tuy nhiên, một số chuyên gia bất động sản cho rằng, cần cân nhắc kỹ việc nâng giá đất nông nghiệp cao như đề xuất vì sẽ kéo theo giá nhà tăng, ảnh hưởng đến khả năng phát triển của doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, có thể xảy ra tình trạng gom đất chờ chuyển đổi khiến nguồn đất sản xuất chậm phát triển lại, làm lệch hướng phát triển nông nghiệp đô thị.

Ông Võ Văn Thường, Chủ nhiệm CLB bất động sản Bà Rịa cho rằng, việc tăng giá đất nông nghiệp 65-70% giá đất ở có thể kéo theo nhiều hệ lụy. Đất nông nghiệp không thể được xem tiệm cận với giá trị của đất thổ cư, dễ dẫn đến tâm lý đầu cơ đất nông nghiệp chờ lên giá, khiến thị trường bất động sản sẽ có những biến động bất lợi cho các dự án đã có đất ở.

Trong khi đó, ông Lê Viết Liên, Tổng Giám đốc Công ty CP phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu, nhận định, khi thực hiện một dự án nhà ở, doanh nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Khi giá đất tăng cao thì yêu cầu doanh nghiệp phải có tích lũy nhiều tiền hơn mới có thể chuyển mục đích sử dụng đất được. Trong khi đó, thời gian này, việc xoay xở tài chính của các doanh nghiệp bất động sản là hết sức khó khăn.

Theo Luật sư Nguyễn Cảnh, Giám đốc Công ty TNHH Luật Nguyễn Cảnh (phường Vũng Tàu, TP.HCM), điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp tăng lên là cần thiết nhưng phải tuân thủ đúng quy trình định giá đất theo Luật Đất đai 2024, có tham vấn các sở, ngành chuyên môn và tổ chức tư vấn định giá độc lập. Trong đó, cần quán triệt nguyên tắc phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường mà Luật Đất đai đã quy định.

Việc xác định giá đất phải dựa vào thu thập thông tin từ thị trường chuyển nhượng, thu nhập từ đất, chi phí đầu tư, giá đất lân cận… không thể lấy một tỷ lệ cố định từ giá đất ở.