Doanh nghiệp bất động sản đã ‘khát’ lại càng ‘khát’ vốn!

Nếu giai đoạn trước đó với sự tăng trưởng nóng của thị trường, doanh nghiệp cần dòng tiền lớn để phát triển dự án, đặc biệt phục vụ việc săn đón quỹ đất, thì giai đoạn hiện tại, mặc dù nguồn cung bị hạn chế, song trước nhu cầu lớn hiện hữu, nhiều đơn vị vẫn cần tiền đầu tư.

Chưa kể, dòng vốn ngân hàng sau thông tư 36 đến nay “khó” để tiếp cận, bởi ngân hàng Nhà nước đề xuất theo hướng siết tín dụng nhà đất, đặc biệt là việc cho vay mua nhà trên 3 tỷ đồng sẽ bị áp hệ số rủi ro gấp ba lần hiện tại. Đồng thời, sau khi áp quy định tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ mức 45% xuống 40% kể từ đầu năm 2019, cơ quan này tiếp tục đưa ra hai phương án để giảm dần xuống mức 30%.

Do đó, nhu cầu dòng tiền đã cấp bách, đến nay lại càng cấp bách. Lấy ví dụ, thông thường chủ đầu tư sẽ miễn lãi cho khách mua nhà trong thời gian triển khai dự án, và chính doanh nghiệp phải trả ngân hàng khoản tiền này. Nếu không miễn lãi sẽ khó bán được hàng, nhà băng thì lãi suất tăng, giải ngân bị siết khiến phương án tài chính nhiều chủ đầu tư đang lao đao.

Đây là lý do thời gian gần đây nhà nhà, người người ngành địa ốc đi tìm những dòng vốn mới ngoài kênh ngân hàng, nhiều ý kiến khuyến nghị thông qua phát hành cổ phiếu, liên kết với chủ đầu tư ngoại có tiềm lực mạnh về vốn, trái phiếu…

Song, tất cả chỉ tối ưu trên lý thuyết, thực tế để triển khai không hề dễ dàng.Thứ nhất, muốn thu hút vốn ngoại doanh nghiệp phải đáp ứng được những yêu cầu khắt khe, thậm chí quỹ đất phải lớn và có giá trị gia tăng cao. Thứ hai, kênh cổ phiếu không chỉ nhiều rủi ro, mà cũng chỉ dừng lại ở những doanh nghiệp niêm yết. Tương tự, kênh phát hành trái phiếu mặc dù rầm rộ từ cuối năm 2018 đến nay, cũng có vẻ “thiên” về nhóm doanh nghiệp trên sàn. Chưa kể, với trái phiếu chuyển đổi, doanh nghiệp phải được đánh giá có tương lai tốt, triển vọng bền vững.

Tại phiên chất vấn của Quốc hội gần nhất, bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng cho rằng nguồn lực tài chính thị trường bất động sản còn thấp, chủ yếu dùng vốn tín dụng ngân hàng và ứng trước của khách hàng, chủ đầu tư chỉ khoảng 15%, hiện chưa có nguồn vốn dài hạn, ổn định.

Hiện Việt Nam chưa có quỹ về nhà hay nguồn tài chính thứ cấp cho bất động sản, vốn chủ yếu đến từ ngân hàng. Việc ngân hàng Nhà nước siết tín dụng thì nhiều doanh nghiệp sẽ “đói vốn”, thống kê đến nay có khoảng 65 doanh nghiệp bất động sản có niêm yết (có thể chuyển sang huy động qua cổ phiếu, trái phiếu) trên tổng số hơn 10.000 công ty hoạt động, do đó đây chưa được coi là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản.

Thực tế, mặc dù vẫn chưa “chạm” đến đa số chủ đầu tư trên thị trường, trái phiếu những tháng gần đây là “cứu cánh” cho nhiều doanh nghiệp. Báo cáo trái phiếu tiền tệ tháng 6/2019 của Chứng khoán MB cũng ghi nhận, từ đầu năm đến nay có trên 60.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành. Trong đó, nhóm ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng đứng thứ hai về lượng trái phiếu phát hành với 16.230 tỷ đồng, chiếm 27%.

Một loạt “ông lớn” đua nhau phát hành trái phiếu doanh nghiệp có thể kể đến như Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR), Đất Xanh (mã chứng khoán DXG), Nhà Khang Điền (mã chứng khoán KDH), Novaland (mã chứng khoán NVL), tập đoàn Hà Đô (mã chứng khoán HDG)…

Với kênh trái phiếu, tính đến thời điểm hiện tại bất động sản là nhóm ngành có mức lãi suất cao nhất, phổ biến trên 10%/năm; tài sản đảm bảo thông thường dưới dạng quyền sử dụng đất, có thời hạn từ 1 – 10 năm, phổ biến là kỳ hạn 2 năm.

V. Hiếu (theo TGHN)

Ý kiến của bạn về bài viết

Không có chức năng bình luận cho bài viết này